Law Of Building Renovation

Law Of Building Renovation (12)

กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้ 
ตอนที่ 1 : ก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้านต้องขอยื่นอนุญาต

กฎหมายควบคุมอาคารถือเป็นเรื่องสำคัญมากเรื่องหนึ่งที่ต้องใส่ใจ 

ก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้านต้องขอยื่นอนุญาต
 
เจ้าของบ้านพึงทราบเป็นเบื้องต้นไว้เลยว่า หากต้องการก่อสร้างบ้านใหม่หรือดัดแปลงบ้านเดิม จะต้องมีการยื่นคำขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงและได้รับอนุญาตเสียก่อน จึงสามารถลงมือทำได้ โดยยื่นคำขอพร้อมเอกสารประกอบไปยังหน่วยงานที่ดูแล เช่น ฝ่ายโยธาสำนักงานเขต หรือ อบต.
 
(หมายเหตุ : แม้จะมีบางพื้นที่ไม่ถูกกำหนดเป็นเขตควบคุมอาคาร ซึ่งไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาต แต่ก็มีไม่มากนัก ดังนั้นจึงควรระลึกไว้เสมอว่าการก่อสร้างดัดแปลงบ้านต้องยื่นขออนุญาต)

ปัจจุบันการก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอน เคลื่อนย้าย ใช้หรือเปลี่ยนการใช้อาคาร พื้นที่เกือบทั้งหมดจะอยู่ในบังคับของกฎหมายควบคุมอาคาร โดยถูกกำหนดให้พื้นที่นั้นเป็น “เขตควบคุมอาคาร” 
 
นอกจากนั้นการก่อสร้างดัดแปลงอาคารบางประเภทแม้จะทำนอกเขตดังกล่าว แต่ก็ต้องอยู่ในบังคับของกฎหมายควบคุมอาคารด้วย ทั้งนี้ก็เพื่อควบคุมการก่อสร้างดัดแปลงอาคารเหล่านั้นให้มีความแข็งแรง ปลอดภัย สำหรับเจ้าของอาคาร ผู้ใช้อาคาร และมีการรักษาสิ่งแวดล้อม โดยจะต้องปฏิบัติให้เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดไว้ ซึ่งมีหลายเรื่องหลายข้อและเกี่ยวข้องกับอาคารหลายๆ ประเภท
 
แต่หากจะดูเฉพาะเรื่องบ้านพักอาศัย มีข้อกฎหมายสำคัญที่เจ้าของบ้านควรต้องรู้และปฏิบัติตาม ดังนี้

 

เอกสารที่ต้องยื่นไปพร้อมคำขออนุญาต ได้แก่
 
1) เอกสารของเจ้าของที่ดิน ผู้ยื่นขออนุญาต ผู้ออกแบบ (สถาปนิกวิศวกร) รวมถึงเอกสารมอบอำนาจต่างๆ
 
2) เอกสารสำคัญที่จะต้องมีแนบไปด้วยก็คือ เอกสารที่เราเรียกกันทั่วไปว่า “แบบขออนุญาต” คือแบบที่ผู้ออกแบบจัดทำขึ้นและแสดงรายละเอียดที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดไว้ เช่น

- ผังบริเวณ
(ผังแสดงตำแหน่งบ้านในที่ดิน ระยะห่างของบ้านถึงแนวเขตที่ดิน แสดงทางระบายน้ำทิศทางการไหลของน้ำ แสดงระดับ) 
 
- แบบแปลนบ้าน รูปด้านรูปตัด รายการวัสดุที่ใช้ หรือ รายการคำนวณโครงสร้าง
(บ้านทั่วไปที่สร้างด้วยวัสดุทนไฟ วัสดุถาวร ต้องมีรายการคำนวณโครงสร้าง)
 
3) แบบที่สำคัญที่ต้องแสดงอีก คือ ต้องมีแบบและวิธีการเกี่ยวกับการติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัย แบบและจำนวนห้องน้ำห้องส้วม การจัดแสงสว่างและการระบายอากาศ แบบและรายการคำนวณระบบบำบัดน้ำเสียของบ้านที่ต้องได้มาตรฐาน ฯลฯ
 
อ่านถึงตอนนี้เจ้าของบ้านหลายท่านอาจคิดว่ามีอะไรเยอะแยะไปหมด แต่รายละเอียดส่วนใหญ่นั้นจะถูกจัดทำโดยผู้ออกแบบ ซึ่งเป็นผู้รับผิดชอบตามกฎหมายหากมีปัญหา เจ้าของบ้านพึงระลึกไว้ว่ารายละเอียดเหล่านี้จะเป็นตัวยืนยันให้เห็นว่าบ้าน ของท่านนั้นมีการก่อสร้างหรือดัดแปลงอย่างมั่นคงแข็งแรง ถูกสุขอนามัย สามารถจะอยู่ได้อย่างปลอดภัยและไม่สร้างความเดือนร้อนให้แก่ผู้อื่น
 
อย่างไรก็ตามไม่ใช่ว่าการดำเนินการเกี่ยวกับบ้านทุกเรื่องจะต้องยื่นขออนุญาต เพราะกฎหมายควบคุมอาคาร ได้มีการยกเว้นผ่อนผันไว้ว่าบางเรื่องสามารถลงมือทำได้ทันที ไม่จำเป็นต้องมีการยื่นขออนุญาตแต่อย่างใด คราวหน้าจะเอามาบอกให้ทราบกัน

 

ที่มา https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้-ตอนที่-1.aspx

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 2 : ซ่อมแซมบ้านถ้าไม่เข้าข่ายดัดแปลง ทำได้ทันทีไม่ต้องยื่นขออนุญาต

กฎหมายควบคุมอาคารได้ผ่อนผันให้เราซ่อมแซมบ้านได้ หากไม่เข้าข่าย “ดัดแปลงอาคาร”

ท่านเจ้าของบ้านลองนึกดูว่า หากเราแค่ต้องการทาสีบ้าน เปลี่ยนประตูใหม่แทนประตูที่ผุหรือเสียหาย ซ่อมเปลี่ยนท่อน้ำประปาที่แตกหรือรั่ว ปูพื้นห้องน้ำใหม่โดยมีการรื้อแผ่นกระเบื้องเดิมออก ฯลฯ แล้วต้องไปยื่นขออนุญาตและต้องรอให้ได้รับใบอนุญาตก่อนจึงสามารถลงมือทำได้ ก็น่าจะเกิดความยุ่งยากต่อทั้งเจ้าของบ้านและหน่วยงานที่ดูแล
 
กฎหมายควบคุมอาคารจึงผ่อนผันให้การกระทำบางอย่างกับอาคาร สามารถลงมือทำได้โดยไม่จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตแต่อย่างใด ถ้าสิ่งที่จะทำนั้นไม่ถือเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ 

ตามข้อหนดของกฎหมายควบคุมอาคาร การกระทำที่ไม่ถือเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” มีกำหนดอยู่ในกฎกระทรวงฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
 

เปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร สามารถทำได้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต

การติดป้ายเล็กๆ ยื่นออกมาจากผนังอาคาร ไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เพื่อให้เข้าใจขอเขียนอธิบายเป็นความต้องการที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต ดังนี้
 
1. หากต้องการเปลี่ยนโครงสร้างอาคาร (เช่น เสา, คาน, ตง และพื้น)
ที่ ไม่ได้ทำด้วย คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ และใช้วัสดุชนิดเดิม ขนาดเท่าเดิม จำนวนเท่าเดิม สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เช่น การเปลี่ยนคานไม้ที่ผุ หรือ แอ่น โดยยังใช้เป็นคานไม้เช่นเดิม
 
2. หากต้องการเปลี่ยนส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร (เช่น เปลี่ยนผนัง ฝา ฝ้าเพดาน ประตู หน้าต่าง ฯลฯ)
โดยใช้วัสดุของเดิม และสิ่งที่เปลี่ยนนั้นไม่หนักเพิ่มขึ้นมากกว่าของเดิมร้อยละสิบ สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต
 
เช่น ผนังเดิมที่จะเปลี่ยนออกไปหนัก 100 กิโลกรัม ผนังใหม่ที่มาแทนและวัสดุเหมือนเดิม ต้องหนักไม่เกิน 110 กิโลกรัม
 
3. หากต้องการปรับเปลี่ยน ต่อเติม รูปทรง ขอบเขต สัดส่วน ของส่วนที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร
แล้วไม่ได้ทำให้น้ำหนักตรงจุดนั้นเพิ่มขึ้นมากกว่าของเดิมร้อยละสิบ สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เช่น การติดป้ายเล็กๆ ยื่นออกมาจากผนังอาคาร
 
4. หากต้องการลดพื้นที่บ้าน หรือเพิ่มพื้นที่บ้าน 
รวมกันแล้วไม่เกิน 5 ตารางเมตร และตรงพื้นที่ที่ลดหรือเพิ่มนั้นไม่ได้ทำให้ต้องเพิ่มเสาหรือคาน สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เช่น ต่อเติมระเบียงยื่นออกไป
 
5. หากต้องการลดหรือเพิ่มพื้นที่หลังคาบ้าน รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร
โดยไม่มีการเพิ่มเสาหรือคาน สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต

เช่น ตัดหลังคาเว้าออกเล็กน้อย เพื่อหลบกิ่งของต้นไม้ที่โตจนยื่นมาชน

6. หากต้องการติดตั้งแผงเซลล์แสงอาทิตย์เพื่อผลิตพลังงานไฟฟ้าบนหลังคาบ้าน ที่ขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมกันไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร 
สามารถทำได้โดยไม่ต้องยื่นขออนุญาตดัดแปลง แต่ทั้งนี้ต้องมีวิศวกรโยธาตรวจและรับรองความมั่นคงแข็งแรง

ทั้ง 6 ข้อนี้ กฎหมายควบคุมอาคารได้ระบุเงื่อนไขไว้ว่า สิ่งที่ทำไปนั้นต้องไม่ผิดกฎหมายควบคุมอาคารในเรื่องอื่นๆ เช่น ต้องไม่เกินระยะร่นอาคารที่กฎหมายกำหนด ต้องไม่ทำให้ที่ว่างน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด ต้องไม่มีเปิดช่องเปิดที่ผนังถ้าผนังนั้นห่างน้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด ฯลฯ
 
สังเกตหรือไม่ว่า กฎหมายจะเน้นไปในเรื่องความแข็งแรง ปลอดภัย การรับน้ำหนักของโครงสร้างอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการระบุให้ใช้วัสดุของเดิม และต้องไม่เพิ่มน้ำหนักมากเกินร้อยละสิบ ไม่มีการลดหรือเพิ่ม เสา คานของอาคาร และต้องไม่เปลี่ยนโครงสร้างอาคารที่ทำด้วยคอนกรีต เหล็กรูปพรรณ
 
การที่เขียนว่า ตามกฎหมายควบคุมอาคารสิ่งเหล่านั้นสามารถทำได้ไม่ต้องยื่นขออนุญาต ไม่ได้หมายความว่าทุกเรื่องนั้นจะลงมือทำได้ทันทีโดยไม่มีการตรวจสอบใดๆ ก่อน
 
จึงขอแนะนำว่าเพื่อความปลอดภัยก็ควรปรึกษาผู้รู้ก่อนลงมือทำ โดยเฉพาะถ้าดูแล้วสิ่งที่จะทำนั้นเกี่ยวข้องกับโครงสร้าง หรือดูแล้วไม่แน่ใจเกรงว่าอาจจะมีอันตราย ให้ถือหลักปลอดภัยไว้ก่อนเป็นดีที่สุด
 
(หมายเหตุ : ในกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ยังได้กำหนดว่าการกระทำที่ถือว่าเป็นการ “รื้อถอน” ซึ่งต้องยื่นขออนุญาตก่อนลงมือทำไว้ด้วย หากท่านใดต้องการทราบก็สามารถดูรายละเอียดได้ในกฎกระทรวงฉบับดังกล่าว)
 

DreamDriver-Consult.jpg

ลดหรือเพิ่มพื้นที่หลังคาบ้าน รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร

ลดพื้นที่บ้าน หรือเพิ่มพื้นที่บ้าน โดยไม่ได้เพิ่มเสาหรือคาน

ขอขอบคุณแหล่งที่มาจาก
คมกฤช ชูเกียรติมั่น
ผู้อำนวยการสถาบันสถาปนิกสยาม สมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์

เจ้า ของผลงานเขียนและผลงานวิจัยต่างๆ เช่น คู่มือกฎหมายใช้บ่อย (โดย สมาคมสถาปนิกสยาม), คู่มือนี่สิบ้านหาร 2, บทความรายสัปดาห์วารสารอาคารที่ดินวันนี้, 50 ความรู้ คู่มือการปลูก-บำรุงรักษาบัว, ผลงานวิจัยการศึกษาเทคนิคเบื้องต้นสำหรับ ทดสอบเพื่อการประเมินการเคลื่อนที่ของอากาศภายในอาคาร, ผลงานวิจัยการ วิเคราะห์สภาพ-ภูมิอากาศเพื่อนำไปใข้ในการออกแบบอาคาร ฯลฯ

 

ที่มา https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้-ตอนที่-2.aspx

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 3 : การก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง” ตามกฎหมายกำหนด

กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนด ห้ามก่อสร้างอาคารจนเต็มที่ดินทั้งแปลงที่ขออนุญาต

เรื่องสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน คือ กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดให้ที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร ทุกประเภท ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง” หรือก็คือ การห้ามก่อสร้างอาคารจนเต็มที่ดินทั้งแปลงที่ขออนุญาตนั่นเอง
 
คำว่า “ที่ว่าง” ท่านเจ้าของบ้านอาจนึกเอาเองว่า หมายถึงพื้นที่อย่างนั้น อย่างนี้ แต่ความหมายที่ท่านคิดนั้นอาจจะไม่ตรงกับ “ที่ว่าง” ตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดก็ได้ ดังนั้นสิ่งที่ท่านเจ้าของบ้านควรรู้ต่อมา ก็คือ “ที่ว่าง” ตามกฎหมายนั้นมีความหมายเช่นใด
 
กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด “ที่ว่าง” หมายถึง

“พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็น บ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักมูลฝอย ที่พักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้ และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ของสิ่งก่อสร้าง หรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น” 
 

ท่านจะเห็นได้ว่า แม้เว้นพื้นที่ดินให้ไม่มีสิ่งก่อสร้างหรือหลังคาคลุม เป็นพื้นที่โล่งเห็นท้องฟ้าแล้วก็ตาม แต่หากระดับความสูงของพื้นที่นั้นมีการก่อสร้างที่สูงเกิน 1.20 เมตร ก็จะไม่ถือเป็น “ที่ว่าง” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
 
เช่น ทำทางเดินด้านข้างระหว่างตัวบ้านกับรั้วบ้าน มีระดับพื้นทางเดินสูง 1.50 เมตร แม้ทางเดินนั้นจะไม่มีหลังคาคลุม ก็ไม่ถือเป็น “ที่ว่าง” ตามกฎหมายควบคุมอาคารแต่อย่างใด

กฎหมายควบคุมอาคารยังได้กำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของ “ที่ว่าง” ไว้ด้วยว่า การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารทุกอาคารนั้น จะต้องเว้นเป็น “ที่ว่าง” มากน้อยเพียงใด มีระยะเท่าใด
 
โดย กำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของที่ว่าง แตกต่างกันไปตามประเภทของอาคาร ตามขนาดและตำแหน่งของอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง มีข้อกำหนดด้วยกันหลายข้อ แต่เพื่อให้ง่ายสำหรับเจ้าของบ้าน ท่านอาจจำเพียง 3 ประเด็นเบื้องต้นก่อนเท่านั้นว่า อาคารทุกหลังที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงถูกกำหนดให้ต้องเว้นที่ดินให้มีที่ ว่าง ดังนี้
 
ประเด็นแรก

ที่ดิน แปลงที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง ต้องเว้นที่ดินเป็น “ที่ว่าง” ให้มีปริมาณ (พื้นที่) ไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด จะเรียกเป็นพื้นที่ที่ว่างขั้นต่ำที่ต้องมีก็ได้ โดยกรณีก่อสร้างอาคารอยู่อาศัย

เช่น บ้าน, คอนโดมีเนียม (อาคารชุด), อพาร์ตเม้นท์ (อาคารอยู่อาศัยรวม) จะต้องมีปริมาณที่ว่างขั้นต่ำไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดที่มากที่สุดของอาคาร แต่หากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ สัดส่วนร้อยละ 30 ของที่ว่างนี้จะคิดเทียบกับพื้นที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
 
ตัวอย่างเช่น
หากมีที่ดิน 50 ตารางวา หรือเท่ากับ 200 ตารางเมตร แล้วสร้างบ้าน 2 ชั้น พื้นที่ชั้นล่างเท่ากับ 100 ตารางเมตร พื้นที่ชั้นบนเท่ากับ 80 ตารางเมตร 
 
กรณีที่สร้างบ้านหลังนี้ที่ต่างจังหวัด จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 30 ตารางเมตร
(100 x 30% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด ซึ่งคือชั้นล่าง)
 
แต่หากสร้างบ้านหลังนี้ในกรุงเทพฯ จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 60 ตารางเมตร
(200 x 30% ของขนาดที่ดิน)
 
สำหรับอาคารอื่นที่ไม่ใช่อาคารอยู่อาศัย สัดส่วนของปริมาณที่ว่างขั้นต่ำจะถูกกำหนดให้ต้องมีไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 เท่านั้น
 

ประเด็นที่สอง

ตัวบ้านที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงในแต่ละด้าน (ด้านหน้า, ด้านหลัง, ด้านข้างทั้งซ้ายและขวา) จะถูกกำหนดให้ต้องมีระยะของ “ที่ว่าง” แต่ละด้านแตกต่างกันไปตามประเภทอาคาร ตามตำแหน่งที่ตั้งอาคาร
 
เช่น บ้านประเภทห้องแถวตึกแถว จะแตกต่างจากบ้านแฝด และแตกต่างไปจากบ้านเดี่ยว และบางกรณีระยะของ “ที่ว่าง” จะถูกกำหนดให้มีทุกด้าน โดยกำหนดเป็น “ที่ว่างโดยรอบอาคาร
 
นอกจากนั้นหากอาคารไม่ได้อยู่ริมถนนสาธารณะและมีความสูง (จำนวนชั้น) แตกต่างกัน ก็อาจจะมีข้อกำหนดให้ต้องเว้น “ที่ว่าง” ด้านหน้าให้มีระยะแตกต่างกันไปด้วยเช่นกัน
 
ตัวอย่างเช่น
บ้าน หรืออาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป หากมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร 
 
แต่หากมีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร
 
สำหรับบ้านพักอาศัยมีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 ซม. ต้องได้รับหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย
 
จากตัวอย่างข้างต้น ท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า การคิดปริมาณที่ว่างขั้นต่ำและระยะของที่ว่างแต่ละด้านของบ้านในกรุงเทพฯ จะมีความแตกต่างและเพิ่มเติมไปจากบ้านที่ก่อสร้างในต่างจังหวัด แม้ว่าบ้านที่สร้างจะเหมือนกันและสร้างบนที่ดินเท่าๆ กันก็ตาม

ประเด็นที่สาม

นอกเหนือจากกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว เรื่อง “ที่ว่าง” ยังมีกำหนดไว้ในกฎหมายอื่นที่ต้องปฏิบัติตามด้วย
 
เช่น กฎหมายผังเมือง โดยเฉพาะบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพฯ ต้องดูข้อกำหนดเรื่องที่ว่างในกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหา นคร พ.ศ. 2556 ซึ่งมีความแตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน และมีการคำนวณพื้นที่ต่างไปจากกฎหมายควบคุมอาคาร
 
ท่านเจ้าของบ้านพึงระลึกว่า การที่กกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ต้องมี “ที่ว่าง”  ก็ เพื่อให้บ้านหรืออาคารแต่ละหลังที่ก่อสร้างนั้น มีสภาวะแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัย ทั้งเรื่องการก่อสร้าง หรืออัคคีภัย และช่วยลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นระหว่างบ้านต่างเจ้าของที่อยู่ติดกัน
 
เรื่องที่ว่างยังมีข้อปลีกย่อยอีกมากพอควร และเกี่ยวพันไปถึงเรื่องระยะร่น-ระยะห่างของอาคาร จะนำมาเขียนให้ทราบในคราวต่อๆ ไป

 

ที่มา https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้-ตอนที่-3.aspx

 

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 4 : ก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ต้องมีระยะร่น

กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดให้อาคารทุกประเภทต้อง “ร่นแนวอาคาร” จากแนวเขตที่ระบุไว้
 

รูปแสดงระยะร่นของแนวอาคารจากถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร

ระยะร่นอาคารจากแนวเขตที่กฎหมายกำหนดที่สำคัญ คือ ระยะร่นจากถนนสาธารณะ  เนื่อง เพราะถนนเป็นที่สาธารณะ ซึ่งอาคารส่วนใหญ่มักจะก่อสร้างใกล้ถนน และต้องก่อสร้างไม่ให้ส่วนใดของอาคารล้ำเข้าไปในที่สาธารณะ เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นกรณีไป
 
ระยะร่นจากถนนสาธารณะ
กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้อาคารทุกประเภทที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงต้องมีระยะร่นจากถนนสาธารณะ
 
โดยระยะที่ต้องร่นแนวอาคารขึ้นกับว่าถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้นั้นมีความกว้างเท่าใด และขึ้นกับว่าอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงนั้นเป็นอาคารประเภทใด โดยกฎหมายเขียนเรื่องนี้อยู่ในข้อเดียวกัน แต่เขียนเป็นสองวรรค
 
(แต่ละวรรคก็คือแต่ละย่อหน้านั่นเอง เพียงแต่กฎหมายในระดับรอง เช่นกฎกระทรวงหรือข้อบัญญัติ ใช้คำเรียกว่า “วรรค” ในที่นี้จึงขอเขียนคำว่าวรรคนำหน้าเพื่อให้อ้างอิงได้)

วรรคแรก ถนนสาธารณะที่มีความกว้างเขตทางน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร กรณีนี้ไม่ได้ระบุประเภทอาคารจึงบังคับใช้กับทุกอาคาร
 
วรรคสอง สำหรับอาคารที่สูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างต่างๆ ให้มี ระยะร่น ดังนี้
 
1. ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร
ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
 
2. ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร
ให้ ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 1 ใน 10 ของความกว้างของเขตถนนนั้นๆ เช่น ถ้าถนนกว้าง 12 เมตร แนวอาคารต้องร่นห่างจากเขตถนนเท่ากับ 1.20 เมตร
 
3. ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไป
ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 2 เมตร
 

รูปแสดงระยะร่นของแนวอาคารจากถนนสาธารณะที่กว้างมากกว่า 20 เมตร ขึ้นไป

นอกเหนือจากการต้องเว้นให้มีที่ว่างสำหรับอาคารทุกหลังที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงแล้ว กฎหมายควบคุมอาคารยังมีข้อกำหนดให้อาคารทุกประเภทต้อง ร่นแนวอาคาร  จากแนวเขตที่ระบุไว้ ไม่ว่าจะเป็นการต้องร่นแนวอาคารจากเขตถนนสาธารณะ หรือร่นจากเขตทางน้ำสาธารณะ บางข้อกำหนดให้ ผนังหรือระเบียงต้องห่าง  จากแนวเขตที่ดิน หรือต้องห่างจากผนังอาคารของผู้อื่นที่อยู่ข้างเคียง หรือต้องห่างจากผนังหรือระเบียงอาคารอื่นที่อยู่ในที่ดินเจ้าของเดียวกัน
 
หลายคนเรียกข้อกำหนดนี้ว่า “ระยะร่น” และ “ระยะห่าง” ของอาคาร
 
ก่อนดูในรายละเอียดของระยะร่น ท่านเจ้าของบ้านควรต้องทราบแนวปฏิบัติของเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับการร่นแนวอาคาร เพราะกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ต้อง ร่นแนวอาคาร  แต่ไม่ได้เขียนให้ชัดว่า แนวอาคาร  ที่ว่านั้นหมายถึงแนวไหนของตัวอาคาร หากไม่ใช่ข้อกำหนดที่ระบุชัดว่าเป็นผนังหรือระเบียง หลายคนเลยอาจคิดว่าแนวอาคารอาจหมายถึง แนวชายคา แนวกันสาด หรือแนวใดๆของอาคารยื่นออกไปมากที่สุด
 
ปัจจุบันแนวทางปฏิบัติของเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นโดยทั่วไปแล้วจะพิจารณาแนวอาคาร โดยถือเอาแนวผนังอาคาร หรือแนวเสาของอาคารที่อยู่ริมด้านนอกสุด แต่จะไม่รวมถึงกันสาด ชายคา หรือหลังคา 
(อ้างอิงจากหนังสือตอบข้อหารือของกรมโยธาธิการและผังเมือง ที่ มท.0710/10880 และที่ มท.0710/13604)
 
โดยระยะร่นทั้งหลายก็ให้วัดจากแนวเขตที่กฎหมายกำหนด เช่น กึ่งกลางถนนสาธารณะไปจนถึงผนังอาคารหรือเสาที่อยู่ริมนอกสุดของอาคารที่จะ ก่อสร้างหรือดัดแปลงนั่นเอง อย่างไรก็ตามเนื่องจากเป็นเพียงแนวปฏิบัติ ดังนั้นในอนาคตก็อาจมีแนวปฏิบัติที่แตกต่างออกไป

รูปแสดงระยะร่นของแนวอาคารจากถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 10 เมตร ยกเว้นบ้านพักอาศัยสูงไม่เกิน 2 ชั้น หรือ 8 เมตร (สำหรับกรุงเทพมหานครยกเว้นบ้านพักอาศัยสูงไม่เกิด 3 ชั้น 10 เมตร และมีพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร)

รูปแสดงระยะร่นของแนวอาคารจากถนนสาธารณะที่กว้างตั้งแต่ 10 เมตร ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร

หลายคนอ่านแล้วอาจคิดต่อว่าในวรรคสอง (1) กำหนดความกว้างของถนนสาธารณะว่ากว้างน้อยกว่า 10 เมตร แปลว่า ถ้าถนนกว้างเพียง 4 เมตร จะเข้าเกณฑ์ทั้งวรรคแรกและวรรคสอง (1) แล้วจะใช้ระยะร่นตามวรรคไหน เพราะวรรคแรกให้ร่นเพียง 3 เมตรแต่วรรคสอง (1) ให้ร่นถึง 6 เมตร แต่ให้สังเกตว่าในวรรคสองนั้นมีกำหนดประเภทของอาคารไว้ด้วย

หมายความว่าอาคารตามที่ระบุเท่านั้นจึงใช้ตัวเลขระยะร่นตามวรรคสอง (1) นอกจากนั้นจึงให้ใช้ตัวเลขระยะร่นตามวรรคแรก ซึ่งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดก็มีระบุไว้แตกต่างกัน

ดังนั้น ถ้าสร้างบ้านใกล้ถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร จะใช้ระยะร่นตามวรรคแรกก็ต่อเมื่อ บ้านนั้นสูงไม่เกิน 2 ชั้นหรือไม่เกิน 8 เมตร กรณีสร้างอยู่ต่างจังหวัด แต่หากเป็นบ้านที่สร้างในกรุงเทพฯ จะต้องเป็นบ้านที่สูงไม่เกิน 3 ชั้นหรือไม่เกิน 10 เมตร และพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร โดยบ้านที่สร้างนั้นต้องไม่ใช่ห้องแถว ตึกแถวหรือบ้านแถว นอกเหนือจากนี้ต้องใช้ตัวเลขระยะร่นตามวรรคสอง (1)
 
ตัวอย่างเช่น ถ้าก่อสร้างบ้านพักอาศัยสูง 4 ชั้นใกล้กับถนนสาธารณะที่กว้างน้อยกว่า 6 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
 
ประเด็นสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านต้องทราบไว้ คือ
หากท่านหรือใครก็ตามเป็นเจ้าของที่ดินในต่างจังหวัด แล้วยินยอมให้คนทั่วไปใช้ที่ดินนั้นเป็นทางผ่าน โดยจะเก็บค่าผ่านทางหรือไม่ก็ตาม ที่ดินนั้นอาจจะเข้าข่ายเป็น “ถนนสาธารณะ

เมื่อเป็นถนนสาธารณะ อาคารที่สร้างใกล้กับที่ดินที่ยอมให้คนทั่วไปผ่านนั้น ก็ต้องก่อสร้างให้มีระยะร่นเช่นเดียวกับที่ต้องร่นจากถนนสาธารณะ สำหรับในเขตกรุงเทพฯ ที่ดินที่ยินยอมให้คนทั่วไปใช้เป็นทางผ่าน

หากมีความยาวไม่เกิน 500 เมตรหรือมีการปักป้ายหวงห้ามกรรมสิทธิ์ไว้ จะถือว่าเป็น “ทางส่วนบุคคล” ไม่ถือเป็นถนนสาธารณะ แต่หากไม่เข้าสองเงื่อนไขนี้จะเข้าข่ายเป็นถนนสาธารณะตามกฎหมายควบคุมอาคารและก็จะต้องมีระยะร่นเช่นกัน
 
เรื่องของกฎหมายควบคุมอาคารเกี่ยวกับระยะร่นหรือระยะห่างอาคารนั้น มีข้อกำหนดอยู่ค่อนข้างมาก จะค่อยๆ นำแต่ละกรณีมาเขียนให้ทราบต่อไป
 
หมายเหตุ : ท่านที่ต้องการอ้างอิงข้อกฎหมายในเรื่องระยะร่นจากถนนสาธารณะ หากเป็นที่ดินในต่างจังหวัดให้ดูกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 41 หากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ ให้ดูข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 50

 

ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้-ตอนที่-4.aspx

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 5 : ก่อสร้างใกล้แหล่งน้ำสาธารณะต้องมีระยะร่น

กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดไว้ว่า หากจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้านใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ จำเป็นต้องมีระยะร่น

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร



(1) ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร
ต้องร่นแนวอาคารห่างเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร
 
(2) ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป
ต้องร่นแนวอาคารห่างเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
 
(3) ถ้าเป็นแหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ ทะเล 
ต้องร่นแนวอาคารห่างเขตแหล่งน้ำสาธารณะไม่น้อยกว่า 12 เมตร
 
โดยกฎหมายควบคุมอาคารจะผ่อนผันให้กับสิ่งก่อสร้างที่อาจสร้าง หรือดัดแปลงใกล้ หรือติดกับเขตแหล่งน้ำสาธารณะ แล้วไม่จำเป็นต้องมีระยะร่นตามข้อ (1) – (3) ได้แก่ สะพาน, เขื่อน, รั้ว, ท่อระบายน้ำ, ท่าเรือ, ป้าย, อู่เรือ, คานเรือ หรือที่ว่างซึ่งใช้เป็นที่จอดรถ (ลักษณะเป็นลานจอดรถโดยต้องไม่มีหลังคาคลุม และมีระดับสูงไม่เกิน 1.20 เมตร)
 
ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะนี่อ่านแล้วก็ดูเหมือนไม่มีอะไร แต่มีอยู่ 3 - 4 ประเด็นที่ท่านเจ้าของบ้านควรต้องตรวจสอบ เพราะไม่เช่นนั้นอาจจะมีปัญหากับเรื่องนี้ได้
 
1. ตรวจสอบรูปแผนที่ที่ดินในโฉนด

เพื่อดูว่าที่ดินของเรานั้นมีระบุว่าด้านใดติดกับลำราง – ลำกระโดงสาธารณะ หรือมีลำราง – ลำกระโดงสาธารณะ ผ่านเข้ามาในแปลงที่ดินหรือไม่ เพราะโฉนดที่ดินทุกฉบับจะต้องเขียนแผนที่ที่ดินโดยสังเขป และมีระบุว่ารอบที่ดินของเรานั้นประชิดติดต่อกับอะไร เช่น

หากด้านทิศเหนือของที่ดินเรามีระบุว่า มีอาณาเขตติดต่อกับลำรางหรือลำกระโดงสาธารณประโยชน์ ก็หมายความว่า แนวอาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงด้านทิศเหนือ จะต้องมีระยะร่นจากลำรางหรือลำกระโดงสาธารณประโยชน์นั้น

บางครั้งในโฉนดก็อาจระบุคำที่แตกต่างออกไป เช่น ห้วยสาธารณประโยชน์ ก็ให้เข้าใจว่าคือแหล่งน้ำสาธารณะเช่นกัน

2. ตรวจสอบที่ดินจริง (โดยต้องตรวจสอบควบคู่ไปกับโฉนดที่ดินด้วย)

ที่ต้องตรวจสอบควบคู่ไปกับโฉนดที่ดิน เพราะอาจมีกรณีเกิดขึ้นได้สามกรณี คือ
 

 

ที่มาภาพ: http://demoll.com/

กรณีที่เราต้องการจะก่อสร้าง หรือดัดแปลงบ้านใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำ คู คลอง ห้วย ลำราง หรือลำกระโดง ฯลฯ ท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า ตามกฎหมายควบคุมอาคารนั้น อาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง ต้องมีระยะร่นห่างจาก เขตแหล่งน้ำสาธารณะ ตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด
 
ระยะร่นอาคารจากแหล่งน้ำสาธารณะนี้ แนวที่กำหนดเหมือนกับระยะร่นอาคารจากถนนสาธารณะที่บอกไว้ในตอนที่แล้ว คือต้องร่น “แนวอาคาร” ให้ห่างจากแนวเขตที่กฎหมายระบุ ใครสงสัยว่า “แนวอาคาร” คืออะไร ก็ขอให้ย้อนไปอ่านตอนที่แล้ว (ตอนที่ 4) มีเขียนอธิบายความหมายของแนวอาคารไว้ และอาจจะอ่านทวนเรื่องระยะร่นจากถนนสาธารณะไปด้วยเสียเลย
 
ระยะร่นของแนวอาคารจากแหล่งน้ำสาธารณะ จะร่นห่างมากหรือน้อยแค่ไหน กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ขึ้นอยู่กับความกว้างของแหล่งน้ำสาธารณะ โดยระบุแนวเขตแหล่งน้ำสาธารณะเป็นจุดแนววัดระยะร่น แยกออกได้เป็น

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป

ระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่

2.1. กรณีในโฉนดมีระบุว่าทิศนั้น ทิศนี้ ของที่ดินติดประชิดลำรางสาธารณะ แต่พอดูจากพื้นที่จริงไม่เห็นมีลำรางแต่อย่างใด กลายเป็นที่ดินแห้งๆ สามารถเดินตัดผ่านไปมาได้สบาย
 
ถ้าไม่ตรวจสอบโฉนดเราอาจคิดว่าตรงบริเวณดังกล่าวไม่ใช่แหล่งน้ำสาธารณะ พอจัดทำแบบขออนุญาตจึงไม่ได้ถอยร่นอาคาร เมื่อไปยื่นขออนุญาตก่อสร้าง กลายเป็นว่าไม่ได้ใบอนุญาตเนื่องจากอาคารไม่มีระยะร่นตามที่กฎหมายกำหนดไว้
 
หรือบางครั้งในโฉนดมีลำรางสาธารณะผ่านเข้ามากลางที่ดิน แต่สภาพจริงแห้งตื้นเขินแล้ว จึงคิดว่าลำรางดังกล่าวคงไม่มีสภาพเป็นแหล่งน้ำสาธารณะหรือที่สาธารณะแล้ว เลยทำแบบอาคารคร่อมลำรางสาธารณะที่ตื้นเขินนั้น พอไปยื่นขออนุญาตก็กลายเป็นว่าไม่ได้ใบอนุญาต เนื่องจากล้ำที่สาธารณะซึ่งเป็นลำรางนั้น
 
ประเด็นนี้อยากให้ท่านเจ้าของบ้านระวังไว้ เพราะการที่สภาพจริงของลำรางสาธารณะแม้จะเปลี่ยนแปลงไป (แห้ง ตื้นเขินไป) แต่ก็อาจไม่ได้หมายถึงว่า ความเป็นแหล่งน้ำสาธารณะนั้นจะหายไป แล้วไม่ต้องมีระยะร่นจากลำรางสาธารณะที่แห้งตื้นเขินนั้น

2.2. กรณีในโฉนดมีระบุว่าที่ดินติดประชิดลำรางสาธารณะ แต่พอดูจากพื้นที่จริงกลายเป็นถนนไปเสียแล้ว
 
กรณีเช่นนี้ก็อาจเกิดขึ้นได้ และก็อาจทำให้สงสัยยิ่งขึ้นว่า ยังมีสถานภาพเป็นแหล่งน้ำสาธารณะหรือไม่หรือกลายเป็นถนนสาธารณะ แล้วจะต้องยึดระยะร่นอาคารโดยถือว่าตรงนั้นเป็นแบบใด เป็นระยะร่นจากแหล่งน้ำสาธารณะ หรือเป็นระยะร่นจากถนนสาธารณะ
 
ถ้ามีกรณีนี้เกิดขึ้นจำเป็นต้องสอบถามไปยังหน่วยงานที่ดูแลแหล่งน้ำสาธารณะนั้น หากไม่ทราบว่าหน่วยงานใดเป็นผู้ดูแล ท่านเจ้าของบ้านอาจเริ่มต้นโดยไปหน่วยงานราชการที่เรารู้จัก เช่น สำนักงานเขต สำนักงานที่ดิน ศาลากลางจังหวัด หรือ อบต. แล้วสอบถามว่ากรณีเรื่องนี้จะต้องติดต่อหรือสอบถามหรือทำหนังสือถึงหน่วยงาน ใด คำถามที่ต้องสอบถามไป คือ บริเวณดังกล่าวเข้าข่ายเป็นแหล่งน้ำสาธารณะหรือถนนสาธารณะ เพื่อที่จะกำหนดระยะร่นแนวอาคารได้ถูกต้อง
 
2.3. กรณีในโฉนดที่ดินไม่มีระบุ แต่ดูพื้นที่จริงพบว่ามีลำรางน้ำอยู่ 
 
ทั้งนี้ไม่ว่าลำรางนั้นจะอยู่ประชิดกับที่ดินของเราหรือผ่านเข้ามาในที่ดิน เช่นนี้ก็ต้องตรวจสอบว่าลำรางนั้นเป็นสาธารณประโยชน์หรือไม่ หรือมีใครขุดขึ้นมา โดยอาจต้องสอบถามเจ้าของที่ดินข้างเคียง หรือสอบถามสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจสอบให้ชัดเจนว่าลำรางที่เห็นอยู่นั้นเป็นลำรางสาธารณะหรือไม่
 
3. ตรวจสอบแนวเขตแหล่งน้ำสาธารณะอยู่แนวใด
 
กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้จุดเริ่มวัดระยะร่น คือ “เขตแหล่งน้ำสาธารณะ” แนวเขตแหล่งน้ำสาธารณะนี้ ให้พึงระลึกไว้ว่า อาจไม่ใช่แนวเดียวกับแนวเขตที่ดินของเราที่ประชิดกับแหล่งน้ำสาธารณะนั้นก็ ได้ แนวทางปฏิบัติของเจ้าหน้าที่อาจยึดถือสภาพจริงเป็นเขตแหล่งน้ำสาธารณะ เช่น กรณีมีเขื่อนริมน้ำ ก็อาจถือเอาแนวสันเขื่อนนั้นเป็นเขตแหล่งน้ำได้
 
อย่างไรก็ตาม ขอแนะนำให้สอบถามจากเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นที่มีหน้าที่ดูแลแหล่งน้ำสาธารณะ นั้น จะได้คำตอบที่ชัดเจนที่สุด และควรสอบถามความกว้างของแหล่งน้ำสาธารณะไปด้วยเลย เพื่อจะได้ทราบระยะที่ต้องถอยร่น
 
4. อาจมีกฎหมายควบคุมอาคารเพิ่มเติม

กรณีเป็นแหล่งน้ำสาธารณะที่สำคัญ เช่น ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่มีข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เมื่อ พ.ศ. 2542 กำหนดควบคุมการก่อสร้าง ดัดแปลงอาคารริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่ง ซึ่งจะมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจำกัดความสูงของอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลง ตามระยะที่ห่างจากริมฝั่งแม่น้ำ

เช่น กรณีก่อสร้างห่างไม่เกิน 15 เมตรจากริมฝั่งแม่น้ำ ให้ก่อสร้างอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 8 เมตร เป็นต้น (ท่านใดที่มีที่ดินอยู่ริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งสองฝั่ง ต้องดูรายละเอียดในข้อบัญญัติ กทม. ฉบับนี้)
 
ขอทิ้งท้ายความหมายของลำรางหรือลำกระโดง ตามพจนานุกรมฉบับราชบัณฑิตยสถาน พ.ศ. 2554 ให้ไว้ดังนี้ “ลำราง” หมายถึง ทางน้ำเล็กๆ ที่ขุดสำหรับชักน้ำจากคลองเข้านาหรือระบายน้ำออกจากนา “ลำกระโดง” หมายถึง ลํานํ้าขนาดเล็กที่ขุดจากลํานํ้าขนาดใหญ่เพื่อชักนํ้าเข้านาเข้าสวน, ลำประโดง ก็ว่า

 

ที่มา https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารที่่ควรรู้-ตอนที่-5.aspx

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 6 : ผนังทึบ ช่องเปิด ระเบียง ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน

เจ้าของบ้านหลายท่านอาจเคยสงสัยว่า ผนังที่มีประตู-หน้าต่าง หรืออิฐบล็อกแก้ว หรือระเบียงบ้านของเราด้านที่ติดกับแนวเขตที่ดินผู้อื่น จะต้องห่างจากแนวเขตที่ดินเท่าใด และยิ่งสงสัยมากขึ้น เมื่อเห็นข้างบ้านที่กำลังก่อสร้างผนังมีประตูหน้าต่าง หรือทำเป็นระเบียงอยู่ใกล้เขตที่ดินบ้านเรา บางครั้งก็มีผนังชิดเขตที่ดินของเราเลย 

ระยะห่างของผนังที่มีช่องเปิดหรือระเบียง สำหรับอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 2 เมตรจากแนวเขตที่ดิน

กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 50 กำหนดไว้ว่า “ผนังของอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคารต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้
       (1) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร 
       (2) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร 

       ผนังของอาคารที่อยู่ห่างเขตที่ดินน้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ใน (1) หรือ (2) ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เว้นแต่จะก่อสร้างชิดเขตที่ดินและอาคารดังกล่าวจะก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารที่อยู่ชิดเขตที่ดิน หรือห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่าที่ระบุไว้ใน (1) หรือ (2) ต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบ และดาดฟ้าของอาคารด้านนั้นให้ทำผนังทึบสูง จากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย”

 

ระยะห่างของช่องเปิดหรือระเบียงจากแนวเขตที่ดิน เฉพาะอาคารในเขตกรุงเทพฯ

 แล้วปัจจุบันมีกฎหมายกำหนดให้ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน จะต้องถอยร่นช่องเปิด (ขอเรียก ประตู หน้าต่าง ช่องแสง ช่องระบายอากาศ รวมๆ ว่า ช่องเปิด) ให้ห่างจากแนวเขตที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างกี่เมตร หากทำเป็นผนังทึบโดยไม่มีช่องเปิด จะก่อสร้างให้ชิดเขตที่ดินเลยได้หรือไม่ หรือต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเท่าใด

       กฎหมายควบคุมอาคาร นอกจากกำหนดให้อาคารมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินด้านที่ติดหรือประชิดกับถนนหรือแหล่งน้ำสาธารณะแล้ว ยังได้กำหนดให้ผนังอาคาร ช่องเปิดหรือระเบียง ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินด้านอื่นๆ ด้วย ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินนี้ ใช้บังคับกับทุกอาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง ระยะ       ห่างจากแนวเขตที่ดินจะห่างมากหรือน้อยเพียงใด ถูกกำหนดให้ขึ้นอยู่กับความสูงของบ้านหรืออาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง และขึ้นอยู่กับว่าผนังด้านนั้นเป็นผนังทึบ หรือมีช่องเปิดที่ผนัง หรือมีการทำเป็นระเบียงออกมาใช้งาน หรือไม่

       ก่อนจะถึงรายละเอียดของข้อกำหนด เบื้องต้นท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า “อิฐบล็อกแก้ว” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ถือเป็น “ช่องแสง” หรือ “ช่องเปิด” เพราะแม้นว่าอากาศจะผ่านไม่ได้แต่แสงส่องผ่านได้ จึงไม่ถือเป็นผนังทึบอย่างที่หลายคนเข้าใจ ดังนั้นอิฐบล็อกแก้วก็จะต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเป็นไปตามข้อกำหนดเหมือนช่องเปิดหรือระเบียง

       ข้อกำหนดเรื่องระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน มีกำหนดไว้ทั้งในกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งบังคับใช้ทั้งประเทศ และกำหนดในข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ซึ่งบังคับใช้กับอาคารก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารในเขตกรุงเทพมหานคร (เพิ่มเติมจากกฎกระทรวง) ดังนี้

ระยะห่างของผนังที่มีช่องเปิดหรือระเบียง สำหรับอาคารสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตรจากแนวเขตที่ดิน
 

 

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 54กำหนดไว้ว่า “อาคารด้านชิดที่ดินเอกชน ช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียงสำหรับชั้น 2 ลงมาหรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้น 3 ขึ้นไปหรือสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร”

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544  ข้อ 56กำหนดไว้ว่า “บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิด (คือ ผนังทึบ) สามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย

       แม้ทั้งกฎกระทรวงและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครจะเขียนในเรื่องเดียวกัน แต่ถ้าอ่านและดูรูปประกอบจะเห็นว่ามีข้อความต่างกัน และแนวทางปฏิบัติก็ต่างกัน ซึ่งท่านเจ้าของบ้านควรต้องทราบจะได้ปฎิบัติได้ถูกต้อง โดยกรณีบ้านที่สร้างอยู่ในต่างจังหวัดให้ยึดตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) แต่หากเป็นบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพมหานคร จะต้องยึดตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 เป็นหลัก (และก็ต้องดูกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ประกอบด้วย อย่างที่เขียนไว้ข้างต้นว่า กฎกระทรวงนั้นมีการบังคับใช้ทั้งประเทศ ในกรุงเทพฯ จึงต้องปฏิบัติตาม) ขอเขียนสรุปเป็นบ้านที่สร้างในต่างจังหวัดกับบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพฯ เรื่องระยะร่นของผนังทึบ ผนังที่มีช่องเปิด หรือระเบียง ดังนี้

สำหรับบ้านที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงในต่างจังหวัด
       - ผนังที่มีช่องเปิด ระยะห่างที่กำหนดในกฎกระทรวงนั้นจะเป็นระยะห่างของ ผนังทั้งผนังกับแนวเขตที่ดิน  ไม่ใช่คิดเพียงเฉพาะช่องเปิด (แล้วเข้าใจว่าตรงไหนของผนังที่เป็นผนังทึบจะห่างน้อยกว่าที่กำหนดได้) และระยะห่าง 2 เมตรหรือ 3 เมตร จะเป็นไป  ตามความสูงของอาคารทั้งหลัง ไม่ใช่ความสูงของช่องเปิด
       - ระเบียง แม้กฎกระทรวงไม่ได้กำหนดว่าคือตรงไหนของระเบียง แต่เป็นที่เข้าใจได้ว่าในทางปฏิบัติจะถือเอาริมนอกสุดของระเบียงเป็นแนววัดระยะห่างจากเขตที่ดิน
       - ผนังทึบ จะต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ถ้าจะทำผนังทึบชิดเขตที่ดิน อาคารดังกล่าวจะต้องสูงไม่เกิน 15 เมตร และต้องให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงเซ็นเอกสารยินยอมให้สร้างชิดเขตที่ดินของเขาได้  

สำหรับบ้านที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงในเขตกรุงเทพฯ

       - ผนังที่มีช่องเปิด ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินที่กำหนดจะเป็นระยะห่างของ ช่องเปิดกับแนวเขตที่ดิน (หมายความว่า ในแนวปฏิบัติยอมให้ส่วนอื่นของผนังที่เป็นผนังทึบด้านนั้น สามารถมีระยะห่างน้อยกว่าที่กำหนดได้ ถ้าไม่ผิดเงื่อนไขเรื่องอื่น เช่น เรื่องที่ว่างโดยรอบอาคาร) และระยะห่าง 2 เมตรหรือ 3 เมตร จะเป็นไป ตามความสูงของช่องเปิด ไม่เหมือนกรณีที่กำหนดในกฎกระทรวง
       - ระเบียง เขียนระบุไว้ชัดเจนว่าใช้แนวริมระเบียง เป็นแนววัดระยะห่างจากเขตที่ดิน
       - ผนังทึบ จะห่างจากแนวเขตที่ดินน้อยกว่า 1 เมตร ได้ เฉพาะบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร และถ้าผนังทึบนั้นห่างน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับความยินยอมเป็นเอกสารจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้วย        

       บ้านที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงในเขตกรุงเทพมหานคร ยังมีข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นหรือที่ว่างของอาคารเพิ่มเติมและสำคัญ เพราะมีผลต่อแนวของบ้านกับที่ดิน คราวหน้าจะนำมาเขียนให้ทราบ

 

ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารควรรู้ตอนที่-6-ผนังทึบ-ช่องเปิด.aspx

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 7 : ที่ว่างและระยะร่นโดยรอบอาคาร ตึกแถว-ห้องแถว บ้านแถว และบ้านแฝด

ตอนที่แล้วทิ้งท้ายไว้ว่าจะเขียนถึงที่ว่างโดยรอบอาคาร สำหรับบ้านที่ปลูกสร้างในเขตกรุงเทพมหานคร แต่เนื่องจากที่อยู่อาศัยนั้นอาจมีได้ทั้งที่เป็น บ้านเดี่ยวหลังเดียว บ้านแฝด หรือบ้านแถว หรือแม้แต่ใช้ตึกแถวห้องแถวทำเป็นที่พักอาศัย ซึ่งมีข้อกำหนดเรื่องที่ว่างและระยะร่นแตกต่างกัน

ด้านหลังของตึกแถว-ห้องแถว ต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร โดยยอมให้สร้างบันไดหนีไฟภายนอกล้ำเข้ามาในที่ว่างนี้ได้ไม่เกิน 1.40 เมตร

มาดูว่าอาคารแต่ละประเภท กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดว่าจะต้องมี “ที่ว่าง” และ “ระยะร่น” โดยรอบอาคารเป็นอย่างไร

ที่ว่างโดยรอบอาคารสำหรับตึกแถว ห้องแถว กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 34 กำหนดว่า

  • ด้านหน้าที่ไม่ติดริมถนนสาธารณะ จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ในข้อนี้จะระบุกรณีที่ด้านหน้าอาคารไม่ติดริมถนนสาธารณะ เพราะถ้าด้านหน้าติดถนนสาธารณะ ก็ต้องมีระยะร่นเป็นไปความกว้างของถนนสาธารณะ (ท่านที่ลืมไปแล้ว หรือเพิ่งเข้ามาอ่าน ขอให้ย้อนไปดู ตอนที่ 4 ซึ่งเขียนไว้เรื่องระยะร่นจากถนนสาธารณะ)
  • ด้านหลัง จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อที่จะให้ด้านหลังของตึกแถวห้องแถวนั้นมีทางเดิน ติดต่อกันไปจนถึงด้านข้างของตึกแถวห้องแถว วัตถุประสงค์สำคัญของที่ว่างด้านหลังนี้ก็คือ ทางหนีไฟเพื่อความปลอดภัยสำหรับผู้อยู่ในตึกแถวและห้องแถวนั่นเอง และที่ว่างด้านหลังนี้ กฎหมายผ่อนผันให้การทำบันไดหนีไฟภายนอกเท่านั้น ที่สามารถล้ำเข้ามาในที่ว่างได้โดยต้องไม่เกิน 1.40 เมตร (แปลว่าที่ว่างจากการทำบันไดหนีไฟจะต้องมีเหลือกว้างไม่น้อยกว่า 1.60 เมตร)

ที่ว่างและระยะร่นของบ้านแฝด ต้องมีระยะร่นด้านหน้าไม่น้อยกว่า 3 เมตร ด้านหลังไม่น้อยกว่า 2 เมตร และด้านข้างต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

ดังนั้น เพื่อให้เรื่องที่ว่างและระยะร่นครอบคลุมสำหรับอาคารประเภทอื่นๆ ที่ใช้เป็นที่พักอาศัย จึงขอเขียนถึงที่ว่างและระยะร่นสำหรับอาคารอีก 3 ประเภทคือ บ้านแฝด บ้านแถว และตึกแถว-ห้องแถว ไปด้วยเลย แต่ก่อนอื่นควรทราบความหมายของอาคารทั้ง 3 ประเภทตามกฎหมายอาคาร ไว้ดังนี้
       “บ้านแฝด” หมายถึง อาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยและสร้างติดต่อกันสองบ้าน มีผนังแบ่งอาคารเป็นบ้าน มีที่ว่างระหว่างรั้วหรืแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารด้านหน้า ด้านหลังและด้านข้างของแต่ละบ้าน และมีทางเข้าออกของแต่ละบ้านแยกจากกันเป็นสัดส่วน
       “บ้านแถว” หมายถึง ห้องแถวหรือตึกแถวที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับตัวอาคารแต่ละคูหา และมีความสูงไม่เกินสามชั้น
       “ห้องแถว” หมายถึง อาคารที่ก่อสร้างต่อเนื่องกันเป็นแถวยาวตั้งแต่สองคูหาขึ้นไป มีผนังแบ่งอาคารเป็นคูหาและประกอบด้วยวัสดุไม่ทนไฟเป็นส่วนใหญ่ แต่ถ้าใช้วัสดุทนไฟเป็นส่วนใหญ่กฎหมายจะเรียกเป็น “ตึกแถว”

       ให้สังเกตว่า อาคารจะถือเป็น “บ้านแถว” ได้นั้นก็ต่อเมื่อต้องใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีความสูงไม่เกินสามชั้นโดยมีที่ว่างทั้งด้านหน้าและด้านหลัง ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ก็จะถือเป็น “ตึกแถว” หรือ “ห้องแถว” จะเรียกเป็น “บ้านแถว” ไม่ได้ (ที่ต้องเรียกให้ถูกต้องเพราะกฎหมายควบคุมเรื่องระยะร่นแตกต่างกัน) ทั้งบ้านแถว ตึกแถวและห้องแถว กฎหมายกำหนดห้ามไม่ให้สร้างติดต่อกันเกิน 10 คูหาหรือเกิน 40 เมตรในหนึ่งชุดอาคาร (หมายความว่าทุกๆ จำนวนไม่เกิน 10 คูหาหรือทุกๆ ความยาวไม่เกิน 40 เมตร ต้องเว้นเป็นที่ว่างเอาไว้)

       นอกจากนั้นอย่าลืมที่เขียนย้ำไว้ในหลายตอนนะครับว่า “ที่ว่าง” นั้นหมายถึง พื้นที่ที่ไม่มีก่อสร้างสิ่งใดปกคลุมและมีระดับที่สูงไม่เกิน +1.20 จากระดับพื้นดินที่ก่อสร้าง ส่วน “ระยะร่น” นั้นหมายถึงระยะที่วัดจากจุดที่กำหนดควบคุม (เช่น แนวเขตที่ดิน) วัดระยะไปถึงแนวอาคาร (แนวอาคารในที่นี้คือ แนวผนังอาคาร ไม่ใช่แนวกันสาดหรือแนวชายคาของหลังคา)

ที่ว่างและระยะร่นของบ้านแถว ต้องมีระยะร่นด้านหน้าไม่น้อยกว่า 3 เมตร ด้านหลังไม่น้อยกว่า 2 เมตร ด้านข้างระหว่างบ้านแถว และที่ดินต่างเจ้าของต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร ด้านข้างระหว่างบ้านแถวสองชุด ต้องมีที่ว่างกว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร

 
  • ด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถว ที่สร้างถึง 10 คูหาหรือยาวรวมกันถึง 40 เมตร จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของตึกแถวและห้องแถว ถ้ากว้างน้อยกว่า 4 เมตร จะถือว่าตึกแถวหรือห้องแถวสองชุดนั้นสร้างต่อเนื่องเป็นชุดเดียวกัน เช่น ถ้ามีตึกแถวชุดแรกสร้าง 5 คูหายาว 20 เมตร แล้วมีตึกแถวอีกชุดสร้างอีก 6 คูหายาว  24 เมตร โดยเว้นที่ว่างด้านข้างระหว่างกันไม่ถึง 4 เมตร อย่างนี้ถือว่าตึกแถวทั้งสองชุดยาวติดเป็นชุดเดียวกันคือถือว่ามี 11 คูหายาว 44 เมตร ซึ่งทำให้ขัดกฎหมายข้อที่ห้ามตึกแถวหรือห้องแถวสร้างติดต่อกันเกิน 10 คูหาหรือยาวไม่เกิน 40 เมตร มีผลทำให้ไม่สามารถขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงได้
  • ด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถวที่อยู่ใกล้กับเขตที่ดินผู้อื่น ถ้าหากด้านข้างของตึกแถวหรือห้องแถวนี้อยู่ใกล้กับเขตที่ดินของผู้อื่น ด้านข้างจะต้องมี “ที่ว่าง” ไม่น้อยกว่า 2 เมตร กรณีนี้จะยกเว้นให้สำหรับห้องแถวหรือตึกแถวที่จำเป็นสร้างขึ้นเพื่อทดแทนอาคารหลังเดิม โดยอาคารที่สร้างทดแทนต้องมีพื้นที่ไม่มากกว่าอาคารเดิมและสูงไม่เกิน 15 เมตร
  • เฉพาะที่ว่างด้านหน้า ด้านหลัง ของตึกแถวหรือห้องแถว และที่ว่างด้านข้างระหว่างตึกแถวหรือห้องแถวสองชุด กฎหมายระบุว่าจะไปสร้างเป็นรั้ว กำแพง หรือขุดบ่อน้ำ ทำสระว่ายน้ำ หรือทำเป็นบ่อพักขยะไม่ได้ วัตถุประสงค์ตรงนี้เข้าใจว่า ก็เพื่อให้ที่ว่างนั้นสามารถใช้ประโยชน์ในเรื่องความปลอดภัย การป้องกันอัคคีภัย และการอำนวยความสะดวกอื่นๆ เช่น เป็นที่กลับรถได้นั่นเอง
  •  
ที่ว่างโดยรอบอาคารสำหรับ บ้านแถว  กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 36 กำหนดว่า
  • ด้านหน้า จะต้องมี “ระยะร่น” ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วน ด้านหลัง จะต้องมี “ระยะร่น” ไม่น้อยกว่า 2 เมตร ในข้อนี้กฎหมายจะระบุว่า “...ต้องมีที่ว่างด้านหน้าและด้านหลังระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับผนังอาคาร...” ซึ่งในทางปฏิบัติถือเป็นการวัดไปถึง แนวอาคาร ซึ่งถือเป็นระยะร่น ไม่ใช่ที่ว่างซึ่งต้องไม่มีสิ่งก่อสร้างปกคลุม
  • ด้านข้างระหว่างบ้านแถวที่สร้างถึง 10 คูหา หรือยาวรวมกันถึง 40 เมตร จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 4 เมตร ตลอดความลึกของบ้านแถว และมีเงื่อนไขกรณีเว้นห่างไม่ถึง 4 เมตร ให้ถือว่าสร้างติดต่อยาวเป็นชุดเดียวกัน เช่นเดียวกับที่ว่างด้านข้างของตึกแถวหรือห้องแถว 

ที่ว่างโดยรอบอาคารสำหรับ บ้านแฝด  ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 37 กำหนดว่า
  • ด้านหน้า จะต้องมี “ระยะร่น” ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วน ด้านหลัง จะต้องมีระยะร่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และ ด้านข้าง จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

  • ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารควรรู้ตอนที่-7-ที่ว่างและระยะร่.aspx

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ตอนที่ 8 : ระยะห่างระหว่างอาคารกรณีอยู่ในที่ดินเจ้าของเดียวกัน

หลายครอบครัวเมื่อลูกหลานโตพอ หรือมีการแต่งงานสร้างครอบครัวใหม่ บางครั้งก็วางแผนต่อเติม ปรับปรุงบ้าน หรือสร้างบ้านใหม่อีกหลังในที่ดินเดียวกับบ้านหลังเดิม เพื่อที่จะได้อยู่ใกล้ๆ กัน หรือบางท่านมีที่ดินผืนใหญ่ แล้ววางแผนจะสร้างบ้านหลายหลังบนที่ดินผืนนั้น เพื่อให้ลูกหลานอยู่รวมกันเป็นครอบครัวใหญ่ แต่ยังไม่ได้แยกกรรมสิทธิ์ที่ดินออกไป ถ้าท่านกำลังมีแผนเช่นที่ว่าอยู่พอดี หากได้ศึกษาเกี่ยวกับกฎหมายต่อเติม สร้างบ้าน ก็จะทราบว่า กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดเรื่องการก่อสร้างอาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกันไว้  โดยอาคารแต่ละหลังจะต้องมีระยะห่างระหว่างกัน 

ดังนั้น ไม่ว่าท่านกำลังจะก่อสร้างบ้านใหม่อีกหลังใกล้กับบ้านหลังเดิม หรือท่านกำลังสร้างบ้านใหม่หลายหลังพร้อมกัน ถ้าบ้านทั้งสองหลังหรือหลายหลังนั้นสร้างอยู่ในที่ดินเจ้าของเดียวกันจะต้องคำนึงถึงระยะห่างระหว่างอาคารด้วย บ้านแต่ละหลังจะต้องมีระยะห่างระหว่างกันไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด ซึ่งกำหนดไว้ในข้อ 48 ของกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522
ระยะห่างระหว่างบ้านหรืออาคารในที่ดินเจ้าของเดียวกัน จะห่างเท่าใด กฎหมายกำหนดให้พิจารณาจาก 2 เงื่อนไข คือ 1) ความสูงของอาคารทั้งสองหลัง และ 2) ผนังของอาคารทั้งสองหลังด้านที่ใกล้กันนั้นเป็นผนังทึบหรือมีช่องเปิด-ช่องแสง-ระเบียง แยกเป็น 3 กรณี ดังนี้
 
กรณีที่ 1 เมื่อผนังอาคารด้านที่ใกล้กันเป็นผนังที่มีช่องเปิด-ช่องแสงหรือมีระเบียง ทั้งสองหลัง 
ผนังของอาคารด้านที่มี หน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสงหรือระเบียงของอาคาร ต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้
       (ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 4 เมตร

 

       (ข) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 5 เมตร

 

       (ค) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 6 เมตร

 

กรณีที่ 2 เมื่อผนังอาคารด้านที่ใกล้กัน มีหลังหนึ่งเป็นผนังทึบ และอีกหลังเป็นผนังที่มีช่องเปิด-ช่องแสง หรือมีระเบียง
ผนังของอาคารด้านที่เป็นผนังทึบต้องมีระยะห่างจากผนังของอาคารอื่นด้านที่มี หน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคาร ดังต่อไปนี้
       (ก) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 2 เมตร

 

       (ข) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 3 เมตร 

 

       (ค) อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร

 

       (ง) อาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังของอาคารต้องอยู่ห่างจากผนังหรือระเบียงของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ไม่น้อยกว่า 3.50 เมตร

 

กรณีที่ 3 เมื่อผนังอาคารด้านที่ใกล้กัน เป็นผนังทึบทั้งสองหลัง และทั้งสองหลังมีความสูงเกิน 15 เมตรแต่สูงไม่ถึง 23 เมตร
       ผนังของอาคารที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ด้านที่เป็นผนังทึบต้องอยู่ห่างจากผนังของอาคารอื่นที่มีความสูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ด้านที่เป็นผนังทึบไม่น้อยกว่า 1 เมตร

 

       กรณีที่ 3 นี้ ถ้าเป็นอาคารที่ก่อสร้างอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร ระยะห่างจะต้องไม่น้อยกว่า 2 เมตรนะครับ เนื่องจากมีข้อกำหนดเรื่องที่ว่างโดยรอบอาคารที่สูงเกิน 15 เมตรไว้
 
       สำหรับกรณีที่ 2 และกรณีที่ 3 ถ้าหากมีอาคารหลังใดหลังหนึ่งหรือทั้งสองหลังชั้นบนสุดทำเป็นดาดฟ้าขึ้นไปใช้สอยได้ กฎหมายยังได้กำหนดอีกว่า ผนังของดาดฟ้าของอาคารด้านที่อยู่ใกล้กับอาคารอื่นต้องสร้างเป็นผนังทึบสูงจากพื้นดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตรอีกด้วย
 
สรุปเป็นตารางภาพรวมเพื่อความเข้าใจดังนี้ครับ

 
ประเภทผนัง ความสูงอาคาร A ความสูงอาคาร B ระยะห่างขั้นต่ำ
ช่องเปิด ไม่เกิน 9 เมตร ไม่เกิน 9 เมตร 4 เมตร
ไม่เกิน 9 เมตร มากกว่า 9 เมตร
แต่ไม่เกิน 23 เมตร
5 เมตร
มากกว่า 9 เมตร
แต่ไม่เกิน 23 เมตร
มากกว่า 9 เมตร
แต่ไม่เกิน 23 เมตร
6 เมตร
ช่องเปิด และผนังทึบ
ถ้ามีดาดฟ้า ต้องสร้างผนังทึบสูงมากกว่า 1.8 เมตรด้วย
ไม่เกิน 9 เมตร ไม่เกิน 15 เมตร 2 เมตร
แต่ไม่เกิน 9 เมตร 15.1-22.9 เมตร 2.5 เมตร
มากกว่า 9 เมตร
แต่ไม่เกิน 23 เมตร
ไม่เกิน 15 เมตร 3 เมตร
มากกว่า 9 เมตร
แต่ไม่เกิน 23 เมตร
มากกว่า 15 เมตร
แต่ไม่ถึง 23เมตร
3.5 เมตร
ผนังทึบ
ถ้ามีดาดฟ้า ต้องสร้างผนังทึบสูงมากกว่า 1.8 เมตรด้วย
มากกว่า 15 เมตร
แต่ไม่ถึง 23เมตร
มากกว่า 15 เมตร
แต่ไม่ถึง 23เมตร
1 เมตร
2 เมตร ในกทม.
 
        ข้อกำหนดนี้ไม่บังคับกรณีอาคารสองหลังที่อยู่ใกล้กันแต่ที่ดินต่างเจ้าของนะครับ เพราะกรณีที่ดินต่างเจ้าของนั้นอาคารที่จะก่อสร้างก็จะต้องทำตามข้อกำหนดเรื่องระยะห่างจากอาคารถึงแนวเขตที่ดินอยู่แล้วอย่างที่เขียนไว้ในตอนก่อนหน้านี้
 
ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้านตอนที8.aspx

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน 
ตอนที่ 9 : การรื้อบ้านแฝด

บ้านสองหลังติดกันเป็นบ้านแฝด ถ้าต้องการรื้อถอนเพียงบ้านเดียวต้องคำนึงถึงเรื่องใดบ้าง 

       บทความตอนนี้จึงขอตอบท่านเจ้าของบ้าน ที่ส่งคำถามมาทางอีเมล ถามว่า “ถ้าต้องการรื้อบ้านเก่า ที่เป็นบ้านแฝด ซึ่งตัวบ้านติดกับคนอื่นอีกหลังหนึ่ง โดยรื้อออกเพียงหลังเดียว ต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง ทำได้อย่างไร”

       ประเด็นสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านควรทราบและคำนึงถึง ก็คือ ด้านกฎหมายควบคุมอาคาร และด้านผลกระทบที่อาจเกิดจากการรื้อถอน เบื้องต้นขอเขียนไว้ 8 ประเด็น ดังนี้

1. ต้องมีการขออนุญาตหรือแจ้งรื้อถอน ทั้งนี้เป็นไปตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 22 ที่กำหนดว่า
      “ผู้ใดจะรื้อถอนอาคารดังต่อไปนี้ ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ
      (1) อาคารที่มีส่วนสูงเกินสิบห้าเมตรซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคาร
      (2) 
อาคารที่อยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าสองเมตร” 

       เนื่องจากบ้านหลังที่ท่านจะรื้อถอนนั้นอยู่ติดกับอีกหลัง (ซึ่งห่างจากอาคารอื่นน้อยกว่าสองเมตรแน่ๆ) จึงเข้าข่ายตาม มาตรา 22(2) ดังนั้นการรื้อบ้านแฝดออกเพียงหลังเดียว ก็ต้องยื่นคำขออนุญาตหรือแจ้งรื้อถอนพร้อมกับมีเอกสารแนบประกอบ โดยต้องเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 10 (พ.ศ. 2528) ที่กำหนดรายละเอียดต่างๆ ในการขออนุญาตไว้ ยกตัวอย่างเอกสารที่ต้องใช้ในการขออนุญาต เช่น
       ข้อ 1 (1) กำหนดให้การรื้อถอนอาคารต้องยื่นคำขออนุญาตตามแบบ ข.1 พร้อมเอกสารตามที่ระบุไว้ในแบบ ข.1
       ข้อ 9 (3) กำหนดให้ ต้องมีแบบแปลน, รูปด้าน, รูปตัด, ผังคานรับพื้นชั้นต่างๆ และผังฐานรากของอาคารที่ขออนุญาตรื้อถอน พร้อมรายละเอียดขั้นตอนวิธีการ ตลอดจนความปลอดภัยในการรื้อถอนอาคารแนบไปพร้อมคำขอด้วย

       เอกสารสำคัญที่หน่วยงานซึ่งมีหน้าที่พิจารณาอนุญาต อาจขอให้มีแนบประกอบการขออนุญาตรื้อถอน คือ แบบโครงสร้างของตัวบ้านแฝด เอกสารของวิศวกรลงนามเป็นผู้ควบคุมการรื้อถอน และ เอกสารยินยอมให้รื้อถอนจากบ้านอีกหลังที่อยู่ติดกัน 

     ต่อเมื่อได้รับอนุญาตหรือได้แจ้งแล้ว ท่านจึงจะดำเนินการรื้อถอนได้ และการรื้อถอนก็ต้องเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2526) หมวด 3 ข้อ 23 ถึง ข้อ 29 ที่กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ ยกตัวอย่างเช่น ผู้ควบคุมการรื้อถอนต้องมีการศึกษารายละเอียดโครงสร้างอาคารที่จะรื้อถอน ต้องมีขั้นตอนในการปฏิบัติ ต้องมีการป้องกันส่วนต่างๆ ของอาคารที่อาจตกหล่นเพื่อไม่ให้เกิดอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สิน ต้องมีการติดตั้งป้ายและไฟเตือนอันตรายและแสดงขอบเขตการรื้อถอน การรื้อถอนทำได้เฉพาะระหว่างพระอาทิตย์ขึ้นถึงพระอาทิตย์ตกดินเท่านั้นเว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นพิเศษ และต้องมีวิธีการในการขนถ่ายวัสดุที่รื้อถอนแล้วโดยห้ามกองไว้บนพื้นหรือส่วนของอาคารที่สูงกว่าพื้นดิน ฯลฯ

       หากเป็นการรื้อถอนอาคารในเขตกรุงเทพมหานคร ท่านจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอื่นที่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครอาจกำหนดให้ต้องมี เช่น ต้องมีเอกสารจากวิศวกรแสดงกรรมวิธีการป้องกันเพื่อไม่ให้เกิดอันตรายในการรื้อถอน (สามารถดูรายละเอียดใน ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 หมวดที่ 11 การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนและเคลื่อนย้ายอาคาร ข้อ 113 ถึงข้อ 115)

2.โครงสร้างที่รื้อถอนอาจมีความต่อเนื่องกัน โดยเฉพาะโครงสร้างคานในแนวที่พาดระหว่างบ้านทั้งสองหลัง หากมีการออกแบบเป็นโครงสร้างคานต่อเนื่อง การรื้อคานออกส่วนหนึ่งย่อมมีผลต่อความแข็งแรงของคานที่เหลืออยู่ ดังนั้นการทุบรื้อต้องทำให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม เพื่อให้คานที่เหลืออยู่ในส่วนของบ้านที่ไม่ได้รื้อถอนยังคงความแข็งแรงในการรับน้ำหนักได้เช่นเดิม อยากให้ลองนึกเปรียบเทียบว่าเหมือนไม้กระดกที่ลอยสมดุลอยู่ได้โดยมีน้ำหนักทั้งสองข้างถ่วงดุลกัน ไม้กระดกแต่ละข้างก็เปรียบเหมือนโครงสร้างคานของบ้านแต่ละหลัง เมื่อรื้อคานออกไปข้างหนึ่ง อีกข้างหนึ่งก็จะขาดสมดุล ทำให้มีปัญหาในการรับน้ำหนักได้ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติการทุบคานออกบางส่วนสามารถทำได้แต่ต้องทำให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม  ประเด็นนี้สำคัญมากนะครับ ดังนั้น ควรต้องให้วิศวกรพิจารณาโครงสร้างของบ้านแฝดว่ามีการออกแบบไว้อย่างไรเพื่อจะได้กำหนดวิธีการรื้อถอน เช่น วิศวกรอาจกำหนดว่าไม่ให้ทุบคานออกทั้งหมดแต่ให้มีเหลือยื่นออกมา หรืออาจให้มีเหล็กเสริมเพื่อยึดคานของบ้านที่เหลืออยู่ไว้ ประเด็นนี้หากประมาทหรือไม่ได้คำนึงถึง ก็อาจมีผลทำให้บ้านอีกหลังที่ไม่ได้รื้อถอนเสียหายหรือพังลงได้

3. ความสั่นสะเทือนจากการรื้อถอน การรื้อถอนโครงสร้างที่อยู่ติดกันนั้น หนีไม่พ้นต้องเกิดความสั่นสะเทือนขึ้น เมื่อโครงสร้างสะเทือน มีการขยับตัว ก็อาจมีความเสียหายเกิดขึ้น และแสดงออกมาในรูปของการแตกร้าวของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการแตกร้าวของผนัง ขององค์ประกอบต่างๆ ถ้ารุนแรงก็จะเกิดการแตกร้าวที่โครงสร้างเสาหรือคานของบ้านหลังที่เหลืออยู่ ดังนั้นในการรื้อถอนก็ต้องให้เกิดความสั่นทะเทือนน้อยที่สุด การจะเอาค้อนใหญ่ๆ หรือตุ้มเหล็กมาเหวี่ยงทุบโครมๆ เป็นไปไม่ได้แน่นอน บริเวณสำคัญที่มีผลกระทบถึงกันอาจจะต้องใช้การค่อยๆ เจียร สกัดออก ดีที่สุดคือ ต้องมีวิศวกรควบคุมอยู่หน้างานตลอดเวลาการรื้อถอน เพื่อคอยตรวจสอบและสั่งการให้การรื้อถอนเป็นไปโดยเรียบร้อยปลอดภัยสำหรับท่านเจ้าของบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อถอน ก็ต้องควรตรวจสอบว่ามีส่วนใดของบ้านท่านแตกร้าว เนื่องจากการสั่นสะเทือน ถ้าเกิดแตกร้าวในส่วนที่เป็นโครงสร้างเช่น เสาหรือคาน ก็ให้รีบแจ้งกับผู้ควบคุมงานหรือเจ้าของบ้านที่รื้อถอนให้ทราบเพื่อจะได้รีบหาทางแก้ไขป้องกันได้ทันที

4. บ้านที่ไม่ได้รื้อถอน ต้องมีการเสริมโครงสร้างเพื่อรองรับส่วนที่เหลืออยู่หรือไม่ ในบางโครงการ บ้านแฝดอาจมีการออกแบบและก่อสร้างตัวบ้านทั้งสองหลังให้มีรูปทรงต่อเนื่องกันไปดูเป็นหลังเดียว โดยเฉพาะหลังคาที่การมุงกระเบื้องไม่ได้มุงแยกเฉพาะหลัง และโครงสร้างก็อาจไม่ได้แยกการรองรับหลังคาแต่ละหลังไว้ การจะรื้อหลังคาออกส่วนหนึ่ง จึงต้องตรวจสอบว่า หลังคาที่เหลืออยู่นั้นมีโครงสร้างรองรับหรือไม่ ถ้าไม่มี ก็ต้องเสริมโครงสร้างเข้าไปเพื่อค้ำหลังคาที่เหลืออยู่ ไม่เช่นนั้นอาจทำให้หลังคาที่เหลืออยู่พังเสียหายได้ 

5. หลังคาบ้านหลังที่เหลืออยู่ต้องไม่รั่ว นอกเหนือจากที่อาจต้องทำโครงสร้างรับหลังคาที่แล้ว หลังคาของบ้านหลังที่เหลืออยู่ก็น่าจะต้องมีการมุงกระเบื้องหลังคาใหม่ในบางส่วน อาจจะต้องมีการทำครอบข้างหรือปีกนกเพิ่มเพื่อให้หลังคาสามารถป้องกันน้ำรั่วได้ หากหลังคาเป็นพื้นดาดฟ้า ก็อาจต้องมีการทำขอบปูนหรือบัวกันน้ำหยดเพื่อป้องกันน้ำ ที่สำคัญคือ ช่องด้านข้างของหลังคาที่เหลืออยู่มีผนังปิดชนถึงกระเบื้องหลังคาหรือไม่ ถ้าไม่มี แปลว่าก็ต้องมีการทำผนังปิดข้างเพิ่มให้กับบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อ เพื่อให้กระเบื้องหลังคามาจบชนได้ 

6. ผนังที่กั้นระหว่างบ้านทั้งสองหลังห้ามรื้อออก ข้อนี้เชื่อว่าทุกท่านคงทราบอยู่แล้ว (แต่ก็ขอเขียนเผื่อเอาไว้กันลืม) เพราะผนังดังกล่าวเป็นผนังที่บ้านทั้งสองหลังใช้ร่วมกัน เป็นเจ้าของร่วมกัน ถ้าท่านรื้อออก ก็แปลว่าท่านได้รื้อผนังของบ้านอีกหลังไปด้วย 

7. บ้านหลังที่เหลืออยู่จะกลายเป็น “บ้านเดี่ยว”  ประเด็นนี้ดูเหมือนก็ไม่น่าจะมีอะไร แต่อาจกลายเป็นปัญหาของบ้านที่เหลืออยู่ในอนาคตได้ เพราะเมื่อบ้านหลังหนึ่งถูกรื้อออกไป บ้านหลังที่เหลืออยู่ก็จะไม่ถือเป็น “บ้านแฝด” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร แต่จะกลายเป็น “บ้านเดี่ยว” ที่มีผนัง (ที่เหลืออยู่) ชิดแนวเขตที่ดินของบ้านหลังที่ถูกรื้อออกไปหากในอนาคตบ้านหลังที่เหลืออยู่ต้องการดัดแปลงต่อเติม เมื่อผนังเดิมชิดแนวเขตที่ดินอยู่ กฎหมายควบคุมอาคารมีกำหนดว่าจะต้องได้รับความยินยอมเป็นเอกสารจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงให้ผนังชิดแนวเขตที่ดินได้ ดังนั้น หากท่านเป็นเจ้าของบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อถอน ก็ควรขอเอกสารยินยอมจากเจ้าบ้านหลังที่รื้อให้ผนังบ้านที่เหลืออยู่สามารถชิดแนวเขตที่ดินได้ (ทั้งสองหลังก็อาจต้องเซ็นยินยอมให้กันและกัน บ้านหลังที่เหลืออยู่ก็เซ็นยินยอมให้รื้อถอน บ้านหลังที่รื้อถอนก็เซ็นยินยอมให้ผนังของบ้านหลังที่เหลืออยู่ชิดแนวเขตได้)

8. มีการพูดคุยกัน สุดท้ายแนะนำให้เจ้าของบ้านทั้งสองหลังมีการพูดคุยกัน เพราะหลายครั้งปัญหาที่เล็กน้อยเกิดลุกลามใหญ่โต เนื่องจากการไม่ได้พูดคุยกันบอกกันให้ทราบว่าจะทำอะไร ดังนั้น หากบ้านหลังที่จะรื้อถอนได้มีการแจ้งบอก ทั้งขั้นตอนวิธีการรวมไปถึงความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพื่อซ่อมแซมหากเกิดความเสียหายจากการรื้อถอน การได้คุยกันก็อาจช่วยไม่ให้เกิดปัญหาระหว่างกัน 

       ทั้ง 8 ข้อนี้เป็นประเด็นสำคัญเบื้องต้น ที่ท่านจะต้องดำเนินการและคำนึงถึง หวังว่าคงพอเป็นแนวทางให้ท่านเจ้าของบ้านที่สอบถามมา นำไปพิจารณาตัดสินใจต่อไปครับ

 

เมื่อพูดถึง “บ้านแฝด” หลายท่านคงพอนึกออกว่า คือ บ้านสองหลังที่สร้างติดกัน มีผนังกั้นแยกระหว่างบ้านทั้งสองซึ่งเป็นผนังที่ใช้ร่วมกัน แต่ละหลังมีขอบเขตที่ดินแยกกันเป็นสัดส่วน ส่วนใหญ่แต่ละหลังจะเป็นคนละเจ้าของกัน การก่อสร้างบ้านแฝดก็จะสร้างขึ้นพร้อมกัน มีฐานราก-เสา-คาน โครงสร้างชุดเดียวกัน และก็อาจมีการออกแบบให้หลังคาคลุมต่อเนื่องดูเสมือนเป็นบ้านเพียงหลังเดียว ประเด็นก็คือ หากต้องการรื้อบ้านออกเพียงหนึ่งหลัง จะทำได้หรือไม่ ทำอย่างไร

 
ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/improve-care/กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้-การรื้อบ้านแฝด.aspx

สำหรับเมืองไทยแล้ว บ้านเดี่ยวเกือบทุกหลังจะมีการสร้างรั้วรอบที่ดิน ทั้งนี้ก็เพื่อความปลอดภัย และแสดงขอบเขตกรรมสิทธิ์ในที่ดิน บ้างทำเป็นรั้วโปร่ง บ้างทำเป็นรั้วทึบ หรือกำแพงกั้นระหว่างที่ดินของตนเองกับที่สาธารณะ (ซึ่งส่วนใหญ่เป็นถนนสาธารณะ) หรือทำรั้วกั้นระหว่างที่ของตนเองกับเพื่อนบ้าน  โดยรั้วด้านติดกับถนนสาธารณะก็จะมีประตูสำหรับรถหรืออาจมีประตูขนาดเล็กสำหรับคนเพื่อผ่านเข้าออก บทความตอนนี้ต้องการบอกว่ากฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดเกี่ยวกับเรื่องรั้ว ที่ท่านเจ้าของบ้านควรทราบไว้

1. ทำรั้วบ้าน ต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่ ?

       หลายท่านอาจคิดว่า “รั้วบ้าน” ไม่น่าจะต้องขออนุญาตก่อสร้าง เพราะ “รั้ว” ไม่ใช่ “อาคาร” คนเข้าไปอยู่ไม่ได้ อย่างไรก็ตามกฎหมายควบคุมอาคารให้ความหมายของ “อาคาร” มากไปกว่าเพียงสิ่งก่อสร้างที่คนเข้าไปอยู่หรือใช้สอยได้เท่านั้น ดังนั้น จึงต้องดูว่า “รั้ว” ที่จะสร้างนั้นเข้าข่ายเป็น “อาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ หากเข้าข่ายเป็น “อาคาร” ก็จะต้องมีการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง และสร้างให้เป็นตามข้อกำหนดอื่นๆ ที่กฎหมายกำหนดไว้

       พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดให้ “อาคาร” หมายถึง “…ตึก บ้าน เรือน โรง ร้าน แพ คลังสินค้า สำนักงาน และสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่น ซึ่งบุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้ และหมายความรวมถึง รั้ว กำแพง หรือประตู ที่สร้างขึ้นติดต่อหรือใกล้เคียงกับที่สาธารณะ หรือสิ่งที่สร้างขึ้นให้บุคคลทั่วไปใช้สอย หรือสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นตามที่กฎกระทรวงกำหนด...” โดย กฎกระทรวงกำหนดสิ่งที่สร้างขึ้นอย่างอื่นเป็นอาคาร ตามกฎหมายว่าด้วยควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544กำหนดให้สิ่งก่อสร้างใดก็ตามที่มีความสูงตั้งแต่ 10 เมตร เข้าข่ายเป็น “อาคาร” ด้วย

       เมื่อดูจากเนื้อความ (โดยเฉพาะที่เป็นตัวหนังสือสีแดง) ก็จะเห็นว่าหากรั้วบ้านนั้นสร้างติดต่อหรือใกล้กับที่สาธารณะ ก็จะถือเป็น “อาคาร” หรือหากไม่ได้สร้างติดต่อหรือใกล้กับที่สาธารณะแต่รั้วนั้นมีความสูงถึง 10 เมตร ก็จะถือเป็น “อาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคารเช่นกัน (สำหรับคำว่า “ใกล้เคียง” ตามที่กฎหมายเขียนไว้ เบื้องต้นในทางปฏิบัติ หมายถึงแนวรั้วที่กั้นระหว่างที่ดินเอกชนกับที่สาธารณะ)  ดังนั้น

  • รั้วกั้นระหว่างเขตที่ดินเอกชนกับที่สาธารณะ จะต้องขออนุญาตก่อสร้าง เพราะถือเป็น “อาคาร” ตามกฎหมาย
  • รั้วกั้นระหว่างที่ดินเอกชนที่ติดกันและรั้วนั้นมีความสูงไม่ถึง 10 เมตร ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตก่อสร้าง เพราะไม่ถือเป็น “อาคาร” แต่หากรั้วนั้นมีความสูงถึง 10 เมตร ก็จะต้องยื่นขออนุญาตก่อสร้างเพราะเข้าข่ายเป็น “อาคาร” 

2. แนวรั้วและความสูงของรั้วด้านติดถนนสาธารณะ 

      
โดยทั่วไปกฎหมายอาคารจะกำหนดให้ แนวของอาคารด้านที่ติดหรือใกล้กับทางสาธารณะ ไม่ว่าจะเป็นถนนสาธารณะหรือแหล่งน้ำสาธารณะ ต้องมีระยะถอยร่นไม่สามารถสร้างให้ชิดแนวเขตทางสาธารณะได้ หลายท่านอาจสงสัยต่อว่า กรณีที่รั้วบ้านเข้าข่ายเป็น “อาคาร” ทำไมจึงสามารถก่อสร้างตรงชิดแนวเขตที่ดินและติดกับเขตถนนสาธารณะได้โดยไม่ต้องถอยร่น...ขอให้ทราบว่า รั้วบ้านที่สร้างระหว่างที่ดินเอกชนกับถนนสาธารณะ กฎหมายควบคุมอาคารผ่อนผันให้ รั้วหรือกำแพงที่สร้างขึ้นติดต่อหรือห่างจากถนนสาธารณะน้อยกว่าความสูงของรั้ว ให้ก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 3 เมตร เหนือระดับทางเท้าหรือถนนสาธารณะ หากความสูงไม่เป็นไปตามที่ผ่อนผันไว้ รั้วนั้นก็จะต้องมีระยะถอยร่น (จากถนนสาธารณะ) สำหรับในเขตกรุงเทพมหานคร หากถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ความสูงรั้วด้านที่ยอมให้สร้างชิดเขตถนนสาธารณะจะถูกจำกัดให้สูงได้ไม่เกิน 2 เมตรเท่านั้น

       สามารถอ่านดูรายละเอียดได้ในกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2535) ข้อ 42, ข้อ 47 และใน ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 50

3. ลักษณะและรูปแบบของรั้ว

       
กฎหมายไม่ได้กำหนดรูปแบบว่ารั้วต้อง ทึบ โปร่ง หรือต้องมีรูปแบบเช่นใด แต่กำหนดให้รั้วต้องมีการ “ปาดมุม” ตรงที่ดินที่อยู่มุมถนนสาธารณะและมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา โดยกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2535) ข้อ 5 กำหนดว่า “รั้วหรือกำแพงกั้นเขตที่อยู่มุมถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไป และมีมุมหักน้อยว่า 135 องศา ต้องปาดมุมรั้วหรือกำแพงกั้นเขตนั้น โดยให้ส่วนที่ปาดมุมมระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทำมุมกับเนวถนนสาธารณะเป็นมุมเท่า ๆ กัน”

       สำหรับกรุงเทพมหานคร มีกำหนดเฉพาะที่ดินอยู่มุมถนนที่กว้างตั้งแต่ 3 เมตรขึ้นไปแต่ไม่เกิน 8 เมตร ที่รั้วต้องปาดมุม และต้องไม่มีส่วนใดของรั้ว กำแพง หรืออาคารยื่นล้ำเข้าไปในที่ดินส่วนที่ปาดมุม วัตถุประสงค์ก็น่าจะเพื่อความปลอดภัยและไม่ให้เกิดความเสียหาย (ของทั้งรถและทั้งรั้ว) ในการเลี้ยวรถบนถนนที่มีความกว้างไม่มากนัก
 
4. แนวรั้วกั้นระหว่างที่ดินเอกชน

       
รั้วที่กั้นระหว่างที่ดินเอกชนกับที่สาธารณะ แน่นอนว่าต้องไม่มีส่วนใดของรั้วล้ำออกไปในที่สาธารณะ ไม่ว่าจะบนดิน เหนือดิน หรือใต้พื้นดิน (เช่น ฐานรากรั้วก็ล้ำออกไปไม่ได้) แต่สำหรับแนวรั้วกั้นระหว่างที่ดินเอกชนด้วยกัน กฎหมายควบคุมอาคารไม่ได้กำหนดว่าจะต้องอยู่แนวใด ดังนั้น การที่ท่านเจ้าของบ้านจะทำรั้วระหว่างที่ดินของท่านกับที่ดินเพื่อนบ้านที่อยู่ติดกัน ท่านจะนำหลักเกณฑ์เดียวกับการสร้างรั้วติดกับที่สาธารณะไปใช้ก็ได้ คือ รั้วทั้งหมดอยู่ในเขตที่ดินของผู้ที่จะสร้างรั้ว หรือหากเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดกัน สามารถตกลงกันได้ ก็อาจก่อสร้างให้แนวรั้วกั้นระหว่างที่ดิน โดยให้แนวเขตที่ดินอยู่กึ่งกลางตลอดแนวรั้วก็ได้ และกรณีนี้อาจตกลงกันไปถึงเรื่องการออกค่าใช้จ่ายการทำรั้วได้เช่นกัน

       ทิ้งท้ายกันลืมว่า รั้วบ้านที่จะก่อสร้างหากเข้าข่ายเป็น “อาคาร” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ก็จะต้องมีการยื่นขออนุญาตก่อสร้างและได้รับอนุญาตก่อนจึงจะลงมือก่อสร้างได้

 

ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารควรรู้-เรื่องรั้วบ้าน.aspx