• Call : 02-159-8480
  • info@nmp.co.th

กฎหมายควบคุมอาคาร

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ตอนที่ 9 : การรื้อบ้านแฝด

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน 
ตอนที่ 9 : การรื้อบ้านแฝด

บ้านสองหลังติดกันเป็นบ้านแฝด ถ้าต้องการรื้อถอนเพียงบ้านเดียวต้องคำนึงถึงเรื่องใดบ้าง 

       บทความตอนนี้จึงขอตอบท่านเจ้าของบ้าน ที่ส่งคำถามมาทางอีเมล ถามว่า “ถ้าต้องการรื้อบ้านเก่า ที่เป็นบ้านแฝด ซึ่งตัวบ้านติดกับคนอื่นอีกหลังหนึ่ง โดยรื้อออกเพียงหลังเดียว ต้องคำนึงถึงอะไรบ้าง ทำได้อย่างไร”

       ประเด็นสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านควรทราบและคำนึงถึง ก็คือ ด้านกฎหมายควบคุมอาคาร และด้านผลกระทบที่อาจเกิดจากการรื้อถอน เบื้องต้นขอเขียนไว้ 8 ประเด็น ดังนี้

1. ต้องมีการขออนุญาตหรือแจ้งรื้อถอน ทั้งนี้เป็นไปตาม พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 22 ที่กำหนดว่า
      “ผู้ใดจะรื้อถอนอาคารดังต่อไปนี้ ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นและดำเนินการตามมาตรา 39 ทวิ
      (1) อาคารที่มีส่วนสูงเกินสิบห้าเมตรซึ่งอยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคาร
      (2) 
อาคารที่อยู่ห่างจากอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่าสองเมตร” 

       เนื่องจากบ้านหลังที่ท่านจะรื้อถอนนั้นอยู่ติดกับอีกหลัง (ซึ่งห่างจากอาคารอื่นน้อยกว่าสองเมตรแน่ๆ) จึงเข้าข่ายตาม มาตรา 22(2) ดังนั้นการรื้อบ้านแฝดออกเพียงหลังเดียว ก็ต้องยื่นคำขออนุญาตหรือแจ้งรื้อถอนพร้อมกับมีเอกสารแนบประกอบ โดยต้องเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 10 (พ.ศ. 2528) ที่กำหนดรายละเอียดต่างๆ ในการขออนุญาตไว้ ยกตัวอย่างเอกสารที่ต้องใช้ในการขออนุญาต เช่น
       ข้อ 1 (1) กำหนดให้การรื้อถอนอาคารต้องยื่นคำขออนุญาตตามแบบ ข.1 พร้อมเอกสารตามที่ระบุไว้ในแบบ ข.1
       ข้อ 9 (3) กำหนดให้ ต้องมีแบบแปลน, รูปด้าน, รูปตัด, ผังคานรับพื้นชั้นต่างๆ และผังฐานรากของอาคารที่ขออนุญาตรื้อถอน พร้อมรายละเอียดขั้นตอนวิธีการ ตลอดจนความปลอดภัยในการรื้อถอนอาคารแนบไปพร้อมคำขอด้วย

       เอกสารสำคัญที่หน่วยงานซึ่งมีหน้าที่พิจารณาอนุญาต อาจขอให้มีแนบประกอบการขออนุญาตรื้อถอน คือ แบบโครงสร้างของตัวบ้านแฝด เอกสารของวิศวกรลงนามเป็นผู้ควบคุมการรื้อถอน และ เอกสารยินยอมให้รื้อถอนจากบ้านอีกหลังที่อยู่ติดกัน 

     ต่อเมื่อได้รับอนุญาตหรือได้แจ้งแล้ว ท่านจึงจะดำเนินการรื้อถอนได้ และการรื้อถอนก็ต้องเป็นไปตามกฎกระทรวงฉบับที่ 4 (พ.ศ. 2526) หมวด 3 ข้อ 23 ถึง ข้อ 29 ที่กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ ยกตัวอย่างเช่น ผู้ควบคุมการรื้อถอนต้องมีการศึกษารายละเอียดโครงสร้างอาคารที่จะรื้อถอน ต้องมีขั้นตอนในการปฏิบัติ ต้องมีการป้องกันส่วนต่างๆ ของอาคารที่อาจตกหล่นเพื่อไม่ให้เกิดอันตรายต่อชีวิตและทรัพย์สิน ต้องมีการติดตั้งป้ายและไฟเตือนอันตรายและแสดงขอบเขตการรื้อถอน การรื้อถอนทำได้เฉพาะระหว่างพระอาทิตย์ขึ้นถึงพระอาทิตย์ตกดินเท่านั้นเว้นแต่ได้รับอนุญาตเป็นพิเศษ และต้องมีวิธีการในการขนถ่ายวัสดุที่รื้อถอนแล้วโดยห้ามกองไว้บนพื้นหรือส่วนของอาคารที่สูงกว่าพื้นดิน ฯลฯ

       หากเป็นการรื้อถอนอาคารในเขตกรุงเทพมหานคร ท่านจะต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขอื่นที่ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครอาจกำหนดให้ต้องมี เช่น ต้องมีเอกสารจากวิศวกรแสดงกรรมวิธีการป้องกันเพื่อไม่ให้เกิดอันตรายในการรื้อถอน (สามารถดูรายละเอียดใน ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 หมวดที่ 11 การก่อสร้าง ดัดแปลง รื้อถอนและเคลื่อนย้ายอาคาร ข้อ 113 ถึงข้อ 115)

2.โครงสร้างที่รื้อถอนอาจมีความต่อเนื่องกัน โดยเฉพาะโครงสร้างคานในแนวที่พาดระหว่างบ้านทั้งสองหลัง หากมีการออกแบบเป็นโครงสร้างคานต่อเนื่อง การรื้อคานออกส่วนหนึ่งย่อมมีผลต่อความแข็งแรงของคานที่เหลืออยู่ ดังนั้นการทุบรื้อต้องทำให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม เพื่อให้คานที่เหลืออยู่ในส่วนของบ้านที่ไม่ได้รื้อถอนยังคงความแข็งแรงในการรับน้ำหนักได้เช่นเดิม อยากให้ลองนึกเปรียบเทียบว่าเหมือนไม้กระดกที่ลอยสมดุลอยู่ได้โดยมีน้ำหนักทั้งสองข้างถ่วงดุลกัน ไม้กระดกแต่ละข้างก็เปรียบเหมือนโครงสร้างคานของบ้านแต่ละหลัง เมื่อรื้อคานออกไปข้างหนึ่ง อีกข้างหนึ่งก็จะขาดสมดุล ทำให้มีปัญหาในการรับน้ำหนักได้ อย่างไรก็ตามในทางปฏิบัติการทุบคานออกบางส่วนสามารถทำได้แต่ต้องทำให้ถูกต้องตามหลักวิศวกรรม  ประเด็นนี้สำคัญมากนะครับ ดังนั้น ควรต้องให้วิศวกรพิจารณาโครงสร้างของบ้านแฝดว่ามีการออกแบบไว้อย่างไรเพื่อจะได้กำหนดวิธีการรื้อถอน เช่น วิศวกรอาจกำหนดว่าไม่ให้ทุบคานออกทั้งหมดแต่ให้มีเหลือยื่นออกมา หรืออาจให้มีเหล็กเสริมเพื่อยึดคานของบ้านที่เหลืออยู่ไว้ ประเด็นนี้หากประมาทหรือไม่ได้คำนึงถึง ก็อาจมีผลทำให้บ้านอีกหลังที่ไม่ได้รื้อถอนเสียหายหรือพังลงได้

3. ความสั่นสะเทือนจากการรื้อถอน การรื้อถอนโครงสร้างที่อยู่ติดกันนั้น หนีไม่พ้นต้องเกิดความสั่นสะเทือนขึ้น เมื่อโครงสร้างสะเทือน มีการขยับตัว ก็อาจมีความเสียหายเกิดขึ้น และแสดงออกมาในรูปของการแตกร้าวของอาคาร ไม่ว่าจะเป็นการแตกร้าวของผนัง ขององค์ประกอบต่างๆ ถ้ารุนแรงก็จะเกิดการแตกร้าวที่โครงสร้างเสาหรือคานของบ้านหลังที่เหลืออยู่ ดังนั้นในการรื้อถอนก็ต้องให้เกิดความสั่นทะเทือนน้อยที่สุด การจะเอาค้อนใหญ่ๆ หรือตุ้มเหล็กมาเหวี่ยงทุบโครมๆ เป็นไปไม่ได้แน่นอน บริเวณสำคัญที่มีผลกระทบถึงกันอาจจะต้องใช้การค่อยๆ เจียร สกัดออก ดีที่สุดคือ ต้องมีวิศวกรควบคุมอยู่หน้างานตลอดเวลาการรื้อถอน เพื่อคอยตรวจสอบและสั่งการให้การรื้อถอนเป็นไปโดยเรียบร้อยปลอดภัยสำหรับท่านเจ้าของบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อถอน ก็ต้องควรตรวจสอบว่ามีส่วนใดของบ้านท่านแตกร้าว เนื่องจากการสั่นสะเทือน ถ้าเกิดแตกร้าวในส่วนที่เป็นโครงสร้างเช่น เสาหรือคาน ก็ให้รีบแจ้งกับผู้ควบคุมงานหรือเจ้าของบ้านที่รื้อถอนให้ทราบเพื่อจะได้รีบหาทางแก้ไขป้องกันได้ทันที

4. บ้านที่ไม่ได้รื้อถอน ต้องมีการเสริมโครงสร้างเพื่อรองรับส่วนที่เหลืออยู่หรือไม่ ในบางโครงการ บ้านแฝดอาจมีการออกแบบและก่อสร้างตัวบ้านทั้งสองหลังให้มีรูปทรงต่อเนื่องกันไปดูเป็นหลังเดียว โดยเฉพาะหลังคาที่การมุงกระเบื้องไม่ได้มุงแยกเฉพาะหลัง และโครงสร้างก็อาจไม่ได้แยกการรองรับหลังคาแต่ละหลังไว้ การจะรื้อหลังคาออกส่วนหนึ่ง จึงต้องตรวจสอบว่า หลังคาที่เหลืออยู่นั้นมีโครงสร้างรองรับหรือไม่ ถ้าไม่มี ก็ต้องเสริมโครงสร้างเข้าไปเพื่อค้ำหลังคาที่เหลืออยู่ ไม่เช่นนั้นอาจทำให้หลังคาที่เหลืออยู่พังเสียหายได้ 

5. หลังคาบ้านหลังที่เหลืออยู่ต้องไม่รั่ว นอกเหนือจากที่อาจต้องทำโครงสร้างรับหลังคาที่แล้ว หลังคาของบ้านหลังที่เหลืออยู่ก็น่าจะต้องมีการมุงกระเบื้องหลังคาใหม่ในบางส่วน อาจจะต้องมีการทำครอบข้างหรือปีกนกเพิ่มเพื่อให้หลังคาสามารถป้องกันน้ำรั่วได้ หากหลังคาเป็นพื้นดาดฟ้า ก็อาจต้องมีการทำขอบปูนหรือบัวกันน้ำหยดเพื่อป้องกันน้ำ ที่สำคัญคือ ช่องด้านข้างของหลังคาที่เหลืออยู่มีผนังปิดชนถึงกระเบื้องหลังคาหรือไม่ ถ้าไม่มี แปลว่าก็ต้องมีการทำผนังปิดข้างเพิ่มให้กับบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อ เพื่อให้กระเบื้องหลังคามาจบชนได้ 

6. ผนังที่กั้นระหว่างบ้านทั้งสองหลังห้ามรื้อออก ข้อนี้เชื่อว่าทุกท่านคงทราบอยู่แล้ว (แต่ก็ขอเขียนเผื่อเอาไว้กันลืม) เพราะผนังดังกล่าวเป็นผนังที่บ้านทั้งสองหลังใช้ร่วมกัน เป็นเจ้าของร่วมกัน ถ้าท่านรื้อออก ก็แปลว่าท่านได้รื้อผนังของบ้านอีกหลังไปด้วย 

7. บ้านหลังที่เหลืออยู่จะกลายเป็น “บ้านเดี่ยว”  ประเด็นนี้ดูเหมือนก็ไม่น่าจะมีอะไร แต่อาจกลายเป็นปัญหาของบ้านที่เหลืออยู่ในอนาคตได้ เพราะเมื่อบ้านหลังหนึ่งถูกรื้อออกไป บ้านหลังที่เหลืออยู่ก็จะไม่ถือเป็น “บ้านแฝด” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร แต่จะกลายเป็น “บ้านเดี่ยว” ที่มีผนัง (ที่เหลืออยู่) ชิดแนวเขตที่ดินของบ้านหลังที่ถูกรื้อออกไปหากในอนาคตบ้านหลังที่เหลืออยู่ต้องการดัดแปลงต่อเติม เมื่อผนังเดิมชิดแนวเขตที่ดินอยู่ กฎหมายควบคุมอาคารมีกำหนดว่าจะต้องได้รับความยินยอมเป็นเอกสารจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงให้ผนังชิดแนวเขตที่ดินได้ ดังนั้น หากท่านเป็นเจ้าของบ้านหลังที่ไม่ได้รื้อถอน ก็ควรขอเอกสารยินยอมจากเจ้าบ้านหลังที่รื้อให้ผนังบ้านที่เหลืออยู่สามารถชิดแนวเขตที่ดินได้ (ทั้งสองหลังก็อาจต้องเซ็นยินยอมให้กันและกัน บ้านหลังที่เหลืออยู่ก็เซ็นยินยอมให้รื้อถอน บ้านหลังที่รื้อถอนก็เซ็นยินยอมให้ผนังของบ้านหลังที่เหลืออยู่ชิดแนวเขตได้)

8. มีการพูดคุยกัน สุดท้ายแนะนำให้เจ้าของบ้านทั้งสองหลังมีการพูดคุยกัน เพราะหลายครั้งปัญหาที่เล็กน้อยเกิดลุกลามใหญ่โต เนื่องจากการไม่ได้พูดคุยกันบอกกันให้ทราบว่าจะทำอะไร ดังนั้น หากบ้านหลังที่จะรื้อถอนได้มีการแจ้งบอก ทั้งขั้นตอนวิธีการรวมไปถึงความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเพื่อซ่อมแซมหากเกิดความเสียหายจากการรื้อถอน การได้คุยกันก็อาจช่วยไม่ให้เกิดปัญหาระหว่างกัน 

       ทั้ง 8 ข้อนี้เป็นประเด็นสำคัญเบื้องต้น ที่ท่านจะต้องดำเนินการและคำนึงถึง หวังว่าคงพอเป็นแนวทางให้ท่านเจ้าของบ้านที่สอบถามมา นำไปพิจารณาตัดสินใจต่อไปครับ

 

เมื่อพูดถึง “บ้านแฝด” หลายท่านคงพอนึกออกว่า คือ บ้านสองหลังที่สร้างติดกัน มีผนังกั้นแยกระหว่างบ้านทั้งสองซึ่งเป็นผนังที่ใช้ร่วมกัน แต่ละหลังมีขอบเขตที่ดินแยกกันเป็นสัดส่วน ส่วนใหญ่แต่ละหลังจะเป็นคนละเจ้าของกัน การก่อสร้างบ้านแฝดก็จะสร้างขึ้นพร้อมกัน มีฐานราก-เสา-คาน โครงสร้างชุดเดียวกัน และก็อาจมีการออกแบบให้หลังคาคลุมต่อเนื่องดูเสมือนเป็นบ้านเพียงหลังเดียว ประเด็นก็คือ หากต้องการรื้อบ้านออกเพียงหนึ่งหลัง จะทำได้หรือไม่ ทำอย่างไร

 
ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/improve-care/กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้-การรื้อบ้านแฝด.aspx

Leave a comment

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

About Company

แชทกับผู้เชี่ยวชาญทางออนไลน์หรือให้เราโทรหาคุณในทันที คุณสามารถนัดหมายเวลาให้เราโทรหาเมื่อพร้อมได้อีกด้วย เพียงตอบคำถามสองสามข้อ แล้วเราจะมอบตัวเลือกที่ดีที่สุดให้แก่คุณ

Twitter Feed


Koncrete - Construction Building WordPress Theme at Envato Market. https://t.co/aZpVWZzDcC #construction #buildinghttps://t.co/FKPPD6VKTK

[Tending Item] MediLink - Health & Medical WordPress Theme at Envato Market https://t.co/5SHhPlaLBu #healthhttps://t.co/7XEsJ3vUZ4

Corporate Office

  • 12/9 หมู่ 4 ต.บางคูรัด อ.บางบัวทอง
  • 02-159-8480
  • info@nmp.co.th
  • Fax : 02-159-8479

Search