• Call : 02-159-8480
  • info@nmp.co.th

กฎหมายควบคุมอาคาร

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ตอนที่ 6 : ผนังทึบ ช่องเปิด ระเบียง ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 6 : ผนังทึบ ช่องเปิด ระเบียง ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน

เจ้าของบ้านหลายท่านอาจเคยสงสัยว่า ผนังที่มีประตู-หน้าต่าง หรืออิฐบล็อกแก้ว หรือระเบียงบ้านของเราด้านที่ติดกับแนวเขตที่ดินผู้อื่น จะต้องห่างจากแนวเขตที่ดินเท่าใด และยิ่งสงสัยมากขึ้น เมื่อเห็นข้างบ้านที่กำลังก่อสร้างผนังมีประตูหน้าต่าง หรือทำเป็นระเบียงอยู่ใกล้เขตที่ดินบ้านเรา บางครั้งก็มีผนังชิดเขตที่ดินของเราเลย 

ระยะห่างของผนังที่มีช่องเปิดหรือระเบียง สำหรับอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 2 เมตรจากแนวเขตที่ดิน

กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 50 กำหนดไว้ว่า “ผนังของอาคารที่มีหน้าต่าง ประตู ช่องระบายอากาศหรือช่องแสง หรือระเบียงของอาคารต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน ดังนี้
       (1) อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร 
       (2) อาคารที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร ผนังหรือระเบียงต้องอยู่ห่างเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร 

       ผนังของอาคารที่อยู่ห่างเขตที่ดินน้อยกว่าตามที่กำหนดไว้ใน (1) หรือ (2) ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เว้นแต่จะก่อสร้างชิดเขตที่ดินและอาคารดังกล่าวจะก่อสร้างได้สูงไม่เกิน 15 เมตร ผนังของอาคารที่อยู่ชิดเขตที่ดิน หรือห่างจากเขตที่ดินน้อยกว่าที่ระบุไว้ใน (1) หรือ (2) ต้องก่อสร้างเป็นผนังทึบ และดาดฟ้าของอาคารด้านนั้นให้ทำผนังทึบสูง จากดาดฟ้าไม่น้อยกว่า 1.80 เมตร ในกรณีก่อสร้างชิดเขตที่ดินต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้านนั้นด้วย”

 

ระยะห่างของช่องเปิดหรือระเบียงจากแนวเขตที่ดิน เฉพาะอาคารในเขตกรุงเทพฯ

 แล้วปัจจุบันมีกฎหมายกำหนดให้ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน จะต้องถอยร่นช่องเปิด (ขอเรียก ประตู หน้าต่าง ช่องแสง ช่องระบายอากาศ รวมๆ ว่า ช่องเปิด) ให้ห่างจากแนวเขตที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างกี่เมตร หากทำเป็นผนังทึบโดยไม่มีช่องเปิด จะก่อสร้างให้ชิดเขตที่ดินเลยได้หรือไม่ หรือต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเท่าใด

       กฎหมายควบคุมอาคาร นอกจากกำหนดให้อาคารมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินด้านที่ติดหรือประชิดกับถนนหรือแหล่งน้ำสาธารณะแล้ว ยังได้กำหนดให้ผนังอาคาร ช่องเปิดหรือระเบียง ต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินด้านอื่นๆ ด้วย ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินนี้ ใช้บังคับกับทุกอาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง ระยะ       ห่างจากแนวเขตที่ดินจะห่างมากหรือน้อยเพียงใด ถูกกำหนดให้ขึ้นอยู่กับความสูงของบ้านหรืออาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลง และขึ้นอยู่กับว่าผนังด้านนั้นเป็นผนังทึบ หรือมีช่องเปิดที่ผนัง หรือมีการทำเป็นระเบียงออกมาใช้งาน หรือไม่

       ก่อนจะถึงรายละเอียดของข้อกำหนด เบื้องต้นท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า “อิฐบล็อกแก้ว” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร ถือเป็น “ช่องแสง” หรือ “ช่องเปิด” เพราะแม้นว่าอากาศจะผ่านไม่ได้แต่แสงส่องผ่านได้ จึงไม่ถือเป็นผนังทึบอย่างที่หลายคนเข้าใจ ดังนั้นอิฐบล็อกแก้วก็จะต้องมีระยะห่างจากแนวเขตที่ดินเป็นไปตามข้อกำหนดเหมือนช่องเปิดหรือระเบียง

       ข้อกำหนดเรื่องระยะห่างจากแนวเขตที่ดิน มีกำหนดไว้ทั้งในกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ซึ่งบังคับใช้ทั้งประเทศ และกำหนดในข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ซึ่งบังคับใช้กับอาคารก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารในเขตกรุงเทพมหานคร (เพิ่มเติมจากกฎกระทรวง) ดังนี้

ระยะห่างของผนังที่มีช่องเปิดหรือระเบียง สำหรับอาคารสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตรจากแนวเขตที่ดิน
 

 

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 54กำหนดไว้ว่า “อาคารด้านชิดที่ดินเอกชน ช่องเปิด ประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือริมระเบียงสำหรับชั้น 2 ลงมาหรือสูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้น 3 ขึ้นไปหรือสูงเกิน 9 เมตร ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร”

ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544  ข้อ 56กำหนดไว้ว่า “บ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิด (คือ ผนังทึบ) สามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย

       แม้ทั้งกฎกระทรวงและข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครจะเขียนในเรื่องเดียวกัน แต่ถ้าอ่านและดูรูปประกอบจะเห็นว่ามีข้อความต่างกัน และแนวทางปฏิบัติก็ต่างกัน ซึ่งท่านเจ้าของบ้านควรต้องทราบจะได้ปฎิบัติได้ถูกต้อง โดยกรณีบ้านที่สร้างอยู่ในต่างจังหวัดให้ยึดตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) แต่หากเป็นบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพมหานคร จะต้องยึดตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 เป็นหลัก (และก็ต้องดูกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ประกอบด้วย อย่างที่เขียนไว้ข้างต้นว่า กฎกระทรวงนั้นมีการบังคับใช้ทั้งประเทศ ในกรุงเทพฯ จึงต้องปฏิบัติตาม) ขอเขียนสรุปเป็นบ้านที่สร้างในต่างจังหวัดกับบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพฯ เรื่องระยะร่นของผนังทึบ ผนังที่มีช่องเปิด หรือระเบียง ดังนี้

สำหรับบ้านที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงในต่างจังหวัด
       - ผนังที่มีช่องเปิด ระยะห่างที่กำหนดในกฎกระทรวงนั้นจะเป็นระยะห่างของ ผนังทั้งผนังกับแนวเขตที่ดิน  ไม่ใช่คิดเพียงเฉพาะช่องเปิด (แล้วเข้าใจว่าตรงไหนของผนังที่เป็นผนังทึบจะห่างน้อยกว่าที่กำหนดได้) และระยะห่าง 2 เมตรหรือ 3 เมตร จะเป็นไป  ตามความสูงของอาคารทั้งหลัง ไม่ใช่ความสูงของช่องเปิด
       - ระเบียง แม้กฎกระทรวงไม่ได้กำหนดว่าคือตรงไหนของระเบียง แต่เป็นที่เข้าใจได้ว่าในทางปฏิบัติจะถือเอาริมนอกสุดของระเบียงเป็นแนววัดระยะห่างจากเขตที่ดิน
       - ผนังทึบ จะต้องอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ถ้าจะทำผนังทึบชิดเขตที่ดิน อาคารดังกล่าวจะต้องสูงไม่เกิน 15 เมตร และต้องให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงเซ็นเอกสารยินยอมให้สร้างชิดเขตที่ดินของเขาได้  

สำหรับบ้านที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงในเขตกรุงเทพฯ

       - ผนังที่มีช่องเปิด ระยะห่างจากแนวเขตที่ดินที่กำหนดจะเป็นระยะห่างของ ช่องเปิดกับแนวเขตที่ดิน (หมายความว่า ในแนวปฏิบัติยอมให้ส่วนอื่นของผนังที่เป็นผนังทึบด้านนั้น สามารถมีระยะห่างน้อยกว่าที่กำหนดได้ ถ้าไม่ผิดเงื่อนไขเรื่องอื่น เช่น เรื่องที่ว่างโดยรอบอาคาร) และระยะห่าง 2 เมตรหรือ 3 เมตร จะเป็นไป ตามความสูงของช่องเปิด ไม่เหมือนกรณีที่กำหนดในกฎกระทรวง
       - ระเบียง เขียนระบุไว้ชัดเจนว่าใช้แนวริมระเบียง เป็นแนววัดระยะห่างจากเขตที่ดิน
       - ผนังทึบ จะห่างจากแนวเขตที่ดินน้อยกว่า 1 เมตร ได้ เฉพาะบ้านพักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร และถ้าผนังทึบนั้นห่างน้อยกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับความยินยอมเป็นเอกสารจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงด้วย        

       บ้านที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงในเขตกรุงเทพมหานคร ยังมีข้อกำหนดเกี่ยวกับระยะร่นหรือที่ว่างของอาคารเพิ่มเติมและสำคัญ เพราะมีผลต่อแนวของบ้านกับที่ดิน คราวหน้าจะนำมาเขียนให้ทราบ

 

ที่มา  https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารควรรู้ตอนที่-6-ผนังทึบ-ช่องเปิด.aspx

Leave a comment

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

About Company

แชทกับผู้เชี่ยวชาญทางออนไลน์หรือให้เราโทรหาคุณในทันที คุณสามารถนัดหมายเวลาให้เราโทรหาเมื่อพร้อมได้อีกด้วย เพียงตอบคำถามสองสามข้อ แล้วเราจะมอบตัวเลือกที่ดีที่สุดให้แก่คุณ

Corporate Office

  • 12/9 หมู่ 4 ต.บางคูรัด อ.บางบัวทอง
  • 02-159-8480
  • info@nmp.co.th
  • Fax : 02-159-8479

Search