• Call : 02-159-8480
  • info@nmp.co.th

กฎหมายควบคุมอาคาร

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้านตอนที่ 3 : การก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง” ตามกฎหมายกำหนด

กฎหมายควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน
ตอนที่ 3 : การก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง” ตามกฎหมายกำหนด

กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนด ห้ามก่อสร้างอาคารจนเต็มที่ดินทั้งแปลงที่ขออนุญาต

เรื่องสำคัญที่ท่านเจ้าของบ้านควรรู้เมื่อจะก่อสร้างหรือดัดแปลงบ้าน คือ กฎหมายควบคุมอาคารมีข้อกำหนดให้ที่ดินที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคาร ทุกประเภท ต้องเว้นให้มี “ที่ว่าง” หรือก็คือ การห้ามก่อสร้างอาคารจนเต็มที่ดินทั้งแปลงที่ขออนุญาตนั่นเอง
 
คำว่า “ที่ว่าง” ท่านเจ้าของบ้านอาจนึกเอาเองว่า หมายถึงพื้นที่อย่างนั้น อย่างนี้ แต่ความหมายที่ท่านคิดนั้นอาจจะไม่ตรงกับ “ที่ว่าง” ตามที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดก็ได้ ดังนั้นสิ่งที่ท่านเจ้าของบ้านควรรู้ต่อมา ก็คือ “ที่ว่าง” ตามกฎหมายนั้นมีความหมายเช่นใด
 
กฎหมายควบคุมอาคารกำหนด “ที่ว่าง” หมายถึง

“พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็น บ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักมูลฝอย ที่พักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้ และให้หมายความรวมถึงพื้นที่ของสิ่งก่อสร้าง หรืออาคารที่สูงจากระดับพื้นดินไม่เกิน 1.20 เมตร และไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุมเหนือระดับนั้น” 
 

ท่านจะเห็นได้ว่า แม้เว้นพื้นที่ดินให้ไม่มีสิ่งก่อสร้างหรือหลังคาคลุม เป็นพื้นที่โล่งเห็นท้องฟ้าแล้วก็ตาม แต่หากระดับความสูงของพื้นที่นั้นมีการก่อสร้างที่สูงเกิน 1.20 เมตร ก็จะไม่ถือเป็น “ที่ว่าง” ตามกฎหมายควบคุมอาคาร
 
เช่น ทำทางเดินด้านข้างระหว่างตัวบ้านกับรั้วบ้าน มีระดับพื้นทางเดินสูง 1.50 เมตร แม้ทางเดินนั้นจะไม่มีหลังคาคลุม ก็ไม่ถือเป็น “ที่ว่าง” ตามกฎหมายควบคุมอาคารแต่อย่างใด

กฎหมายควบคุมอาคารยังได้กำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของ “ที่ว่าง” ไว้ด้วยว่า การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารทุกอาคารนั้น จะต้องเว้นเป็น “ที่ว่าง” มากน้อยเพียงใด มีระยะเท่าใด
 
โดย กำหนดสัดส่วนพื้นที่และระยะของที่ว่าง แตกต่างกันไปตามประเภทของอาคาร ตามขนาดและตำแหน่งของอาคารที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง มีข้อกำหนดด้วยกันหลายข้อ แต่เพื่อให้ง่ายสำหรับเจ้าของบ้าน ท่านอาจจำเพียง 3 ประเด็นเบื้องต้นก่อนเท่านั้นว่า อาคารทุกหลังที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงถูกกำหนดให้ต้องเว้นที่ดินให้มีที่ ว่าง ดังนี้
 
ประเด็นแรก

ที่ดิน แปลงที่ขออนุญาตก่อสร้างหรือดัดแปลง ต้องเว้นที่ดินเป็น “ที่ว่าง” ให้มีปริมาณ (พื้นที่) ไม่น้อยกว่าที่กฎหมายกำหนด จะเรียกเป็นพื้นที่ที่ว่างขั้นต่ำที่ต้องมีก็ได้ โดยกรณีก่อสร้างอาคารอยู่อาศัย

เช่น บ้าน, คอนโดมีเนียม (อาคารชุด), อพาร์ตเม้นท์ (อาคารอยู่อาศัยรวม) จะต้องมีปริมาณที่ว่างขั้นต่ำไม่น้อยกว่าร้อยละ 30 ของพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดที่มากที่สุดของอาคาร แต่หากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ สัดส่วนร้อยละ 30 ของที่ว่างนี้จะคิดเทียบกับพื้นที่ดินที่ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
 
ตัวอย่างเช่น
หากมีที่ดิน 50 ตารางวา หรือเท่ากับ 200 ตารางเมตร แล้วสร้างบ้าน 2 ชั้น พื้นที่ชั้นล่างเท่ากับ 100 ตารางเมตร พื้นที่ชั้นบนเท่ากับ 80 ตารางเมตร 
 
กรณีที่สร้างบ้านหลังนี้ที่ต่างจังหวัด จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 30 ตารางเมตร
(100 x 30% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด ซึ่งคือชั้นล่าง)
 
แต่หากสร้างบ้านหลังนี้ในกรุงเทพฯ จะต้องเว้นให้มีที่ว่างเท่ากับ 60 ตารางเมตร
(200 x 30% ของขนาดที่ดิน)
 
สำหรับอาคารอื่นที่ไม่ใช่อาคารอยู่อาศัย สัดส่วนของปริมาณที่ว่างขั้นต่ำจะถูกกำหนดให้ต้องมีไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 เท่านั้น
 

ประเด็นที่สอง

ตัวบ้านที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงในแต่ละด้าน (ด้านหน้า, ด้านหลัง, ด้านข้างทั้งซ้ายและขวา) จะถูกกำหนดให้ต้องมีระยะของ “ที่ว่าง” แต่ละด้านแตกต่างกันไปตามประเภทอาคาร ตามตำแหน่งที่ตั้งอาคาร
 
เช่น บ้านประเภทห้องแถวตึกแถว จะแตกต่างจากบ้านแฝด และแตกต่างไปจากบ้านเดี่ยว และบางกรณีระยะของ “ที่ว่าง” จะถูกกำหนดให้มีทุกด้าน โดยกำหนดเป็น “ที่ว่างโดยรอบอาคาร
 
นอกจากนั้นหากอาคารไม่ได้อยู่ริมถนนสาธารณะและมีความสูง (จำนวนชั้น) แตกต่างกัน ก็อาจจะมีข้อกำหนดให้ต้องเว้น “ที่ว่าง” ด้านหน้าให้มีระยะแตกต่างกันไปด้วยเช่นกัน
 
ตัวอย่างเช่น
บ้าน หรืออาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงเฉพาะในเขตกรุงเทพฯ ตั้งแต่ 300 ตารางเมตรขึ้นไป หากมีความสูงไม่เกิน 15 เมตร ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 1 เมตร 
 
แต่หากมีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องเว้นให้มีที่ว่างโดยรอบอาคารไม่น้อยกว่า 2 เมตร
 
สำหรับบ้านพักอาศัยมีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร ให้ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิดสามารถสร้างห่างเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร ถ้าห่างเขตที่ดินน้อยกว่า 50 ซม. ต้องได้รับหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินด้านนั้นด้วย
 
จากตัวอย่างข้างต้น ท่านเจ้าของบ้านพึงทราบไว้ว่า การคิดปริมาณที่ว่างขั้นต่ำและระยะของที่ว่างแต่ละด้านของบ้านในกรุงเทพฯ จะมีความแตกต่างและเพิ่มเติมไปจากบ้านที่ก่อสร้างในต่างจังหวัด แม้ว่าบ้านที่สร้างจะเหมือนกันและสร้างบนที่ดินเท่าๆ กันก็ตาม

ประเด็นที่สาม

นอกเหนือจากกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว เรื่อง “ที่ว่าง” ยังมีกำหนดไว้ในกฎหมายอื่นที่ต้องปฏิบัติตามด้วย
 
เช่น กฎหมายผังเมือง โดยเฉพาะบ้านที่สร้างในเขตกรุงเทพฯ ต้องดูข้อกำหนดเรื่องที่ว่างในกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหา นคร พ.ศ. 2556 ซึ่งมีความแตกต่างกันไปตามการใช้ประโยชน์ที่ดิน และมีการคำนวณพื้นที่ต่างไปจากกฎหมายควบคุมอาคาร
 
ท่านเจ้าของบ้านพึงระลึกว่า การที่กกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ต้องมี “ที่ว่าง”  ก็ เพื่อให้บ้านหรืออาคารแต่ละหลังที่ก่อสร้างนั้น มีสภาวะแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัย ทั้งเรื่องการก่อสร้าง หรืออัคคีภัย และช่วยลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นระหว่างบ้านต่างเจ้าของที่อยู่ติดกัน
 
เรื่องที่ว่างยังมีข้อปลีกย่อยอีกมากพอควร และเกี่ยวพันไปถึงเรื่องระยะร่น-ระยะห่างของอาคาร จะนำมาเขียนให้ทราบในคราวต่อๆ ไป

 

ที่มา https://www.scgbuildingmaterials.com/th/HomeConsult/Blog/new-home/กฎหมายควบคุมอาคารที่ควรรู้-ตอนที่-3.aspx

 

3 comments

Leave a comment

Make sure you enter all the required information, indicated by an asterisk (*). HTML code is not allowed.

About Company

แชทกับผู้เชี่ยวชาญทางออนไลน์หรือให้เราโทรหาคุณในทันที คุณสามารถนัดหมายเวลาให้เราโทรหาเมื่อพร้อมได้อีกด้วย เพียงตอบคำถามสองสามข้อ แล้วเราจะมอบตัวเลือกที่ดีที่สุดให้แก่คุณ

Twitter Feed


Koncrete - Construction Building WordPress Theme at Envato Market. https://t.co/aZpVWZzDcC #construction #buildinghttps://t.co/FKPPD6VKTK

[Tending Item] MediLink - Health & Medical WordPress Theme at Envato Market https://t.co/5SHhPlaLBu #healthhttps://t.co/7XEsJ3vUZ4

Corporate Office

  • 12/9 หมู่ 4 ต.บางคูรัด อ.บางบัวทอง
  • 02-159-8480
  • info@nmp.co.th
  • Fax : 02-159-8479

Search